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Europa, como el resto del mundo, se encuentra al principio de una nueva crisis inmobiliaria. Por primera vez desde la crisis económica y financiera de 2008, cuyos efectos se han dejado sentir en el mercado inmobiliario, la nueva crisis amenaza al mayor grupo de ciudadanos de Europa: la clase media.
La inseguridad e incluso el miedo, la amenaza de perder el techo sobre sus cabezas, acerca a los exponentes de esta categoría social a la extrema derecha y a los representantes de la corriente populista, que utilizan esta cuestión, junto con la de la migración, para obtener el mayor número posible de escaños en el Parlamento Europeo. Estas son las conclusiones de un estudio publicado recientemente por The Guardian, que cita la advertencia de un experto de la ONU. Según ella, la nueva crisis de la vivienda afectará nada menos que a cuatro categorías de europeos.
«La crisis de la vivienda ya no afecta sólo a las personas con bajos ingresos, a los inmigrantes o a las familias monoparentales, sino también a la clase media», declaró el Relator Especial de la ONU sobre Vivienda, Balakrishnan Rajagopal, según The Guardian.
Según algunos expertos, la crisis de la vivienda comenzó con la crisis económica originada por la guerra de Ucrania y se ha manifestado en el aumento de la inflación y de los precios de la energía, que han provocado una espiral de precios, todo lo cual se ha traducido en un menor poder adquisitivo. En el caso del mercado de la vivienda, la crisis también tiene sus causas directas: el declive del sector de la construcción, la inmigración masiva, sobre todo a las grandes ciudades, y la falta de medidas sociales por parte de los gobiernos.
Los analistas citados por The Guardian tienen una opinión diferente, argumentando que la crisis inmobiliaria empezó mucho antes y se ha agravado durante la última década y ahora se ha intensificado. Según ellos, es más aguda en las grandes ciudades y está causada por la inmigración masiva de la última década, así como por el turismo, que se ha «despertado» tras la pandemia. Se siente en toda Europa, de Holanda a Portugal, de Grecia a Alemania, y en el Reino Unido.
El precio de la vivienda ha aumentado un 50% en la última década
A la hora de comprar, los precios de la vivienda en Europa han subido casi un 50% en la última década – 2010-2022. En cuanto a los alquileres, el aumento en el mismo periodo se acerca al 20%, según los datos de Eurostat. Aunque de menor envergadura, la subida de los precios del mercado de alquiler está teniendo un impacto más grave, sobre todo en cuanto a los grupos sociales a los que afecta.
En los últimos meses, la falta de viviendas asequibles ha provocado protestas en varias capitales y grandes ciudades de la UE, como Lisboa, Ámsterdam, Praga, Milán y Londres. Hay países europeos en los que más del 20% de los hogares gastan más del 40% o más de sus ingresos netos en alquiler. Para los jóvenes, los precios actuales de los alquileres se comen casi la mitad de sus ingresos, y las hipotecas llegan a ser 10 veces superiores al salario medio.
En Alemania, el único país de Europa donde los inquilinos superan en número a los propietarios, los alquileres han subido astronómicamente, sobre todo en las grandes ciudades. En Berlín, los alquileres han subido un 9% en un solo año: por un piso de unos 60 metros cuadrados, el alquiler medio mensual es de más de 800 euros, y en Múnich aún más, 1.115 euros por un piso del mismo tamaño, según el Frankfurter Allgemeine Zeitung. Hay muchas razones para ello, entre ellas el número mucho menor de viviendas nuevas que se construyen en comparación con la demanda.
En Alemania faltan más de 800.000 viviendas y la necesidad va en aumento. El ambicioso plan del gobierno federal de construir 400.000 viviendas al año, incluidas 100.000 viviendas sociales, es difícil de alcanzar debido a los elevados costes y al aumento de los tipos de interés. Casi 10 millones de personas en el país, sobre todo familias monoparentales, viven hacinadas: lo dicen los datos de la Oficina Federal de Estadística.
La situación es aún más desesperada en Lituania, donde los alquileres han subido hasta un 144%, e Irlanda, donde el aumento supera ya el 80%. A finales del año pasado, el alquiler de un piso de un dormitorio en el centro de Dublín superaba los 1.900 euros, mientras que en la zona oeste de la ciudad, menos atractiva, la media era de 1.300 euros.
Rumanía – 35% de aumento de los alquileres, 25% de aumento de los precios de la vivienda
Según los especialistas locales, en Rumanía también se han registrado aumentos significativos de los precios de la vivienda y de los alquileres, pero el incremento aún no ha alcanzado el nivel de Occidente. Entre 2010 y 2023, los alquileres en Rumanía subieron una media del 35%, mientras que el precio de la compra de una vivienda aumentó un 25,5%. Los expertos señalan que los precios dentro de esta horquilla son, sin embargo, una media, que se ve algo frenada por los precios en las ciudades más pequeñas.
La inflación de los dos últimos años ha afectado gravemente al mercado de la vivienda, con un aumento de los precios de los materiales de construcción a niveles récord en comparación con años anteriores. A pesar de estos aumentos, Bucarest (capital de Rumanía) se mantiene por debajo de la media de la UE en alquileres, aunque la carga económica que este gasto mensual supone para los ingresos de los jóvenes o las familias monoparentales es significativa. A finales del año pasado, el precio medio de alquiler de un apartamento de dos dormitorios era de 558 euros, un 16% más que en el mismo periodo del año anterior. Con unos ingresos netos medios en Rumanía el año pasado de poco más de 900 euros, puede decirse que para muchos rumanos más de la mitad de sus ingresos se destinaron al alquiler. Aun así, Bucarest está por debajo de las grandes capitales europeas, ya que París, por ejemplo, paga el 80% del salario medio neto y Berlín el 70%.
La crisis de la vivienda, explotada políticamente
En estas circunstancias, la crisis europea de la vivienda, desencadenada por el aumento de los alquileres y los elevadísimos precios de los inmuebles, se ha convertido en un tema importante en el periodo previo a las elecciones al Parlamento Europeo, explotado al máximo por los partidos populistas, según muestra el análisis de The Guardian. Además de la cuestión de la inmigración, la crisis de la inmigración podría ser explotada con éxito por estos partidos políticos, que, según las encuestas de la UE, podrían quedar primeros en nueve Estados miembros de la UE y segundos o terceros en otros nueve, dicen los analistas de The Guardian. Citan a Holanda, donde el partido de extrema derecha liderado por Geert Wilders ganó las elecciones generales de 2023 con mensajes antiinmigración a los que culpa de la crisis inmobiliaria, como ejemplo del impacto que la crisis inmobiliaria puede tener en las elecciones. Según Geert Wilders, los estudiantes extranjeros, cuyo número ha aumentado mucho en los últimos años, también son culpables de la crisis inmobiliaria.
Los problemas en Holanda empezaron hace más de 10 años, cuando, además de las personas sin hogar y sin ingresos, empezaron a solicitar viviendas sociales jóvenes y ancianos que tenían trabajo o pensión pero ya no podían pagar el alquiler. La vivienda media en Holanda cuesta ahora 452 000 euros, más de 10 veces el salario medio anual de 44 000 euros. Los precios de la vivienda se han duplicado en los últimos 10 años, y en las zonas más cotizadas el aumento llega al 130%.
Los alquileres en el sector privado, que representan alrededor del 15% del parque total de viviendas, también han aumentado sustancialmente. Una habitación individual en una casa de Ámsterdam cuesta 950 euros al mes; un estudio cuesta al menos 1.500 euros o más, y un apartamento para tres personas sale por 3.500 euros. Mientras tanto, la lista de espera en el sector de la vivienda social, que es aproximadamente el doble de larga que la de la vivienda privada, tiene una media de siete años en todo el país, pero en las grandes ciudades, sobre todo en Ámsterdam, puede llegar a ser de 18 ó 19 años.
Los analistas citados por The Guardian afirman que esto se debe a la política gubernamental desde principios de la década de 2010, cuando se suprimió el Ministerio de Vivienda y Planificación y se liberalizó la venta de viviendas. Esto ha dado lugar a que aproximadamente una cuarta parte de los pisos de las principales ciudades del país sean propiedad de inversores privados. A esto se añadirían otra serie de medidas legislativas, como la desaparición de las subvenciones a la construcción de viviendas o la exención del impuesto hipotecario para los compradores. Éstas, aunque pretendían ayudar a los jóvenes a comprar su primera vivienda, acabaron ayudando a los propietarios existentes a invertir en más propiedades e impulsar los precios de los alquileres.
«Europa bebió el Kool-Aid de los años 80… los mercados eran buenos, la planificación era mala» (…) «Pero los mercados sólo se cuidan a sí mismos. Si te deshaces de la planificación estatal, nadie proporciona viviendas. Y esto es lo que permite al PVV (n.d.r. el partido de extrema derecha de Holanda), por ejemplo, culpar a los inmigrantes de la crisis holandesa, cuando no hay pruebas de que los inmigrantes sean los culpables. Si queremos detener el ascenso de la extrema derecha, para privarla de algo de oxígeno, cosas como la vivienda tienen que considerarse derechos fundamentales», ha declarado el relator especial de la ONU sobre vivienda, Balakrishnan Rajagopal, citado por The Guardian.