Europa, în pragul unei noi crize imobiliare

Europa, ca şi întreaga lume, se află la începuturile unei noi crize imobiliare. Pentru prima dată după criza economică şi financiară din 2008, ale cărei efecte s-au resimţit inclusiv pe piaţa imobiliară, noua criză ameninţă cea mai largă categorie de cetăţeni a Europei: clasa de mijloc.

Nesiguranţa şi chiar frica, ameninţarea pierderii acoperişului de deasupra capului îi apropie pe exponenţii acestei categorii sociale de extremă dreaptă şi reprezentanţii curentului populist, care folosesc această temă, alături de cea a migraţiei, pentru a obține cât mai multe locuri în Parlamentul European. Acestea sunt concluziile unui studiu publicat, recent, de The Guardian, care citează avertismentul unui expert ONU. Conform acestuia, noua criză imobiliară va afecta nu mai puţin de patru categorii de europeni.

“Criza locuințelor nu mai afectează doar persoanele cu venituri mici, imigranții sau familiile monoparentale, ci și clasa de mijloc”, a declarat raportorul special al ONU pentru locuințe, Balakrishnan Rajagopal, potrivit The Guardian.

Conform unor specialişti, criza imobiliară ar fi debutat odată cu criza economică ce îşi are originile în războiul din Ucraina şi care s-a manifestat cu creşterea inflaţiei şi a preţurilor la energie, care au antrenat scumpiri în lanţ, toate având ca finalitate scăderea puterii de cumpărare. În cazul pieţei imobiliare, criza are şi cauzele ei directe – scăderea sectorului construcţiilor, imigraţia masivă, în special către marile oraşe, şi lipsa unor măsuri sociale din partea guvernelor.

De altă opinie sunt analiştii citaţi de The Guardian, care susţin că criza imobiliară a debutat mult mai de mult şi s-a tot adâncit în ultimii zece ani, iar acum a escaladat. Conform acestora, ea este mai acută în oraşele mari şi are ca şi cauze imigraţia masivă din ultimul deceniu, dar şi turismul, care s-a “trezit” după pandemie. Ea se resimte în toată Europa, din Olanda până în Portugalia, din Grecia până în Germania, dar şi în Marea Britanie.

Prețurile locuințelor au crescut cu 50% în ultimul deceniu

La cumpărare, preţurile locuinţelor au crescut, în Europa, în ultimul deceniu – 2010-2022 – cu aproape 50%. În ce priveşte chiriile, în aceeaşi perioadă, creşterea se apropie de 20%, arată datele Eurostat. Deşi mai redusă ca şi cuantum, creşterea preţurilor pe piaţa închirierilor are efecte mai severe, în principal din prisma categoriilor sociale pe care le afectează.

În ultimele luni, lipsa locuinţelor accesibile a dus la proteste în mai multe capitale şi mari oraşe din UE, precum Lisabona, Amsterdam, Praga, Milano, dar şi la Londra. Există state europene în care peste 20% din gospodării cheltuiesc peste 40% sau chiar mai mult din venitul net pentru chirie. Pentru tineri, preţurile actuale la chirii le ”mănâncă” aproximativ jumătate din venituri, iar ipotecile ajung să fie şi de 10 ori mai mari decât salariul mediu.

În Germania, singura ţară din Europa în care numărul chiriaşilor îl depăşeşte pe cel al proprietarilor, chiria a crescut, în special în marile oraşe, astronomic. La Berlin, chiria a crescut cu 9 la sută într-un singur an: pentru un apartament de aproximativ 60 de metri pătrați, se plătesc în medie peste 800 de euro pe lună, iar la München chiar mai mult, 1.115 de euro pentru un apartament de aceleaşi dimensiuni, potrivit Frankfurter Allgemeine Zeitung. Cauzele sunt multiple, printre acestea aflându-se şi numărul mult redus de locuinţe nou construite comparativ cu cererea.

În Germania, lipsesc peste 800.000 de locuinţe, iar nevoia este în continuă creştere. Ambiţiosul plan al guvernului federal de a construi anual 400.000 de locuinţe, dintre care 100.000 de locuinţe sociale, este greu de realizat din cauza costurilor ridicate şi a dobânzilor crescânde. În această ţară, aproape 10 milioane de oameni, în special familii monoparentale, trăiesc în spaţii restrânse – o spun datele Oficiului Federal de Statistică.

Situaţia este şi mai disperată în Lituania, unde chiriile au crescut cu până la 144%, şi în Irlanda, unde majorarea depăşeşte deja de 80%. La sfârșitul anului trecut, chiria, pentru un apartament cu un dormitor, în zonele centrale ale Dublinului se ridica la peste 1.900 de euro, iar în vestul oraşului, o zonă mai puțin atractivă, media era de 1.300 de euro.

România – creșteri de 35 % la chirii, prețul locuințelor – creșteri de 25%

Conform specialiştilor autohtoni, România a cunoscut şi ea creşteri importante ale preţului proprietăţilor imobiliare şi a chiriilor, însă majorarea nu a ajuns deocamdată la nivelul celei din Vest. În perioada 2010-2023, chiriile au crescut în România, în medie, cu 35%, iar la cumpărare, preţul locuinţelor s-a majorat cu 25,5%. Specialiştii precizează că preţurile care se situează în această marjă de creştere reprezintă, totuşi, o medie, care este ţinută oarecum jos de preţurile din oraşele mai mici.

Inflaţia din ultimii doi ani a afectat serios piaţa imobiliară, creşterile de preţ ale materialelor de construcţii înregistrând cote record faţă de anii anteriori. Cu toate aceste creşteri, Bucureştiul (capitala României) rămâne sub media UE în ce priveşte chiriile, chiar dacă povara financiară pe care această cheltuială lunară o pune asupra câştigurilor tinerilor sau a familiilor monoparentale este semnificativă. La sfârşitul anului trecut, preţul mediu de închiriere al unui apartament cu două camere era de 558 de euro, în creştere cu 16% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În condiţiile în care câştigul net mediu în România s-a cifrat, anul trecut, la puţin peste 900 de euro, se poate spune că, pentru mulţi români, mai mult de jumătate din venit s-a dus pe chirie. Chiar şi aşa, Bucureştiul este sub marile capitale europene, la Paris spre exemplu chiria medie fiind de 80% din salariul mediu net, iar la Berlin – de 70%.

Criza locuinţelor, exploatată politic

În aceste condiţii, criza locuinţelor la nivel european, declanşată de chiriile în creştere şi de preţurile foarte mari ale proprietăţilor, a devenit un subiect important în campania de dinainte de alegerile pentru Parlamentul European, exploatat la maximum de partidele populiste, se arată în analiza realizată de The Guardian. Alături de subiectul imigraţiei, criza imigraţiei ar putea fi exploatată cu succes de aceste formaţiuni politice care, potrivit sondajelor efectuate la nivelul UE, ar putea ajunge pe primul loc în nouă state membre ale UE şi pe locul al doilea sau al treilea în alte nouă state, susţin analiştii The Guardian. Aceștia citează Olanda, unde partidul de extremă dreapta condus de Geert Wilders a câștigat alegerile generale din 2023 pe baza unor mesaje anti-imigranți care au fost acuzați de criza imobiliară, ca exemplu al impactului pe care criza imobiliară îl poate avea asupra alegerilor. Potrivit lui Geert Wilders, de vină pentru criza din sectorul rezidential ar fi inclusiv studenţii străini, al căror număr a crescut puternic în ultimii ani.

Problemele din Olanda au început cu mai bine de 10 ani în urmă, când, pe lângă persoanele fără adăpost şi fără venituri, au început să solicite locuinţe sociale şi tineri sau bătrâni care aveau joburi sau pensii, dar nu îşi mai permiteau plata chiriei. În medie, în Ţările de Jos, o casă costă în prezent, 452.000 euro, de peste 10 ori mai mult decât salariul mediu anual, care este de 44.000 euro. Preţul caselor s-a dublat în ultimii 10 ani, iar în cele mai căutate zone majorarea ajunge chiar şi la 130%.

Chiriile din sectorul privat, care reprezintă aproximativ 15% din totalul numărului de locuinţe, au crescut şi ele substanţial. O singură cameră într-o casă din Amsterdam costă 950 de euro pe lună; un studio costă cel puţin 1.500 de euro sau mai mult, iar un apartament pentru trei persoane ajunge la 3.500 de euro. Între timp, lista de aşteptare în sectorul locuinţelor sociale, care este de aproximativ două ori mai mare decât cea a locuinţelor private, este în medie de şapte ani la nivel naţional – dar în marile oraşe, în special în Amsterdam, poate ajunge până la 18 sau 19 ani.

De vină pentru această situaţie – susţin analiştii citaţi de The Guardian- ar fi politica guvernamentală de la începutul anilor 2010, când a fost desfiinţat Ministerul Locuinţelor şi al Planificării şi a fost liberalizată vânzarea de locuinţe. Astfel s-a ajuns ca aproximativ un sfert din apartamentele din marile oraşe ale ţării să fie deţinute de investitori privați. La asta s-ar fi adăugat o serie de alte măsuri legislative, precum dispariţia subvenţiilor pentru construcţia de locuinţe sau precum scutirea de impozit pe ipotecă pentru cumpărători. Aceastea, deşi au fost menite a ajuta tinerii să-şi achiziţioneze o primă casă, au sfârşit prin a ajuta proprietarii existenţi să investească în mai multe proprietăţi şi să stimuleze creşterea preţurilor la chirii.

„Europa a băut Kool-Aid-ul anilor 1980… pieţele erau bune, planificarea era rea” (…)” (…) „Dar pieţele au grijă doar de ele însele. Dacă se renunţă la planificarea de stat, nimeni nu mai furnizează locuinţe. Şi asta este ceea ce permite PVV (n.red partidul de extremă dreaptă din Olanda), de exemplu, să dea vina pe emigranţi pentru criza olandeză, când nu există nicio dovadă că migranţii sunt de vină. Dacă vrem să oprim ascensiunea extremei drepte, să o privăm de ceva oxigen, lucruri precum locuinţele trebuie să fie considerate drepturi fundamentale”, a declarat raportorul special al ONU pentru Locuinţe, Balakrishnan Rajagopal, citat de The Guardian.