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En los debates sobre la vivienda en España, se suele culpar a los propietarios, a los fondos de inversión, a los apartamentos turísticos y a los compradores extranjeros, pero eso rara vez hace que se construyan más viviendas. Para los jóvenes trabajadores que quieren independizarse, lo que realmente necesitan es muy sencillo: un sitio barato donde vivir cerca de su trabajo; un lugar donde formar una familia.
Bruselas ha vuelto a centrar su atención en los temas clave. La recomendación más reciente de la Comisión Europea sobre vivienda señala que las restricciones urbanísticas, la lentitud de los procesos de aprobación y la falta de recursos administrativos impiden que se construyan nuevas viviendas. Aunque limitar los usos residenciales no principales puede suponer un alivio a corto plazo, el verdadero problema es la brecha entre la oferta y la demanda. Ver el tema desde esta perspectiva es más útil que considerarlo como un conflicto entre el bien público y los intereses privados.
A Pedro Sánchez le cuesta aceptar esta afirmación, ya que no le obliga a renunciar a sus objetivos sociales. Considerar la vivienda como un auténtico derecho social implica hacer frente a los obstáculos prácticos que impiden a la gente conseguir una vivienda. Un gobierno no puede basarse solo en la normativa cuando no hay suficientes viviendas disponibles.
La propuesta del Consejo de julio sobre España deja claro el problema. La oferta se ve limitada por la escasa superficie de terreno disponible para construir y por la lentitud de los trámites administrativos y de concesión de licencias, sobre todo en las zonas donde la demanda es mayor. La propuesta también señala una grave deficiencia institucional: la vivienda social representa menos del 2 % del parque inmobiliario total de España, frente a una media de la UE de alrededor del 7 %. Como parte de sus recomendaciones, sugiere ampliar la oferta, simplificar los trámites de concesión de licencias, mejorar la disponibilidad de suelo y ofrecer más viviendas sociales de alquiler asequibles.
Estos objetivos están muy relacionados entre sí. España necesita un mercado inmobiliario que pueda dar cabida a más gente, junto con un sector social que apoye a quienes el mercado deja fuera. Ver estos objetivos como opuestos solo dificulta el progreso. Al igual que la vivienda privada, la pública también necesita suelo, licencias, infraestructuras y constructores. Un gobierno sensato debería facilitar la construcción, la compra o el alquiler de una vivienda. La inversión privada y el deseo de tener una vivienda en propiedad deberían ser el eje central de la política de vivienda. El papel del gobierno es establecer normas claras, proporcionar las infraestructuras necesarias y eliminar los obstáculos innecesarios para todos.
Para ser justos, hay que decir que Sánchez sí reconoce algunos de estos problemas. El plan de vivienda que su Gobierno ha elaborado para el periodo 2026-2030 cuenta con 7.000 millones de euros procedentes tanto del Gobierno central como de los autonómicos, de los cuales el 40 % se destina a la construcción o compra de viviendas públicas adicionales. El plan también incluye medidas para reformas y ayudas a los hogares. Como estas medidas son importantes, no es correcto decir que el Gobierno no tiene una política de oferta.
Lo que más preocupa es cómo encajan estas promesas con los objetivos principales del Gobierno. En un acto sobre vivienda celebrado el 7 de septiembre, Sánchez reconoció que las buenas leyes por sí solas no bastan y que España necesita más viviendas asequibles. Sin embargo, afirmó que la oposición a su ley de vivienda estaba favoreciendo a los especuladores y justificó su intervención alegando un fallo del mercado. De esta forma, las complicadas cuestiones políticas se reducen a una simple elección entre bandos.
La verdadera prueba es si la gente que busca una vivienda realmente puede encontrarla. Los inquilinos actuales, los nuevos arrendatarios, los compradores y quienes esperan que les asignen una vivienda social sufren las consecuencias de las políticas de formas diferentes. Es importante proteger a quienes ya tienen una vivienda, pero eso no significa que los demás tengan más facilidades para conseguirla.
La regulación de los alquileres no debería evaluarse basándose en los cambios en los precios de los contratos. En su lugar, los responsables políticos deberían tener en cuenta la disponibilidad, la rapidez con la que las viviendas vuelven a estar disponibles, los tiempos de espera, quiénes son seleccionados como inquilinos y cómo se mueven los ocupantes entre los distintos tipos de alquileres. Aunque los alquileres más bajos benefician a quienes los disfrutan, también es importante entender qué pasa con los que se quedan fuera.
Esto significa que tenemos que evaluar las políticas en lugar de dar por hecho que cada medida va a salir bien. Los resultados dependen de cómo se diseñen y se apliquen las políticas, y de las circunstancias locales. Un gobierno con confianza debería estar dispuesto a analizar a fondo todos estos aspectos, sobre todo los efectos de las políticas en los jóvenes que no tienen dinero de la familia, ni un trabajo fijo, ni contactos que les ayuden.
Deberíamos analizar los problemas de oferta con el mismo detenimiento. El último informe del Banco de España califica los problemas de oferta de vivienda como estructurales, y destaca la dificultad para habilitar terrenos para la construcción y la complejidad de la planificación y la gestión del suelo. El informe también señala que es necesario que los distintos niveles de la Administración colaboren entre sí. Se trata de problemas que existen dentro de las propias instituciones españolas, tal y como señala el banco central.
La idea de que se necesita más terreno puede parecer simplista, sobre todo en un país que aún recuerda los anteriores booms inmobiliarios. Sin embargo, limitarse a cambiar la denominación de un terreno en un mapa no basta para que sea utilizable. Un barrio decente necesita transporte, agua, electricidad, colegios y trabajo cerca. Aunque anunciar terrenos que no están bien comunicados pueda parecer atractivo, eso no resuelve el problema real de la asequibilidad.
Deberíamos proponernos construir más viviendas donde la gente pueda disfrutar de una buena calidad de vida; esto podría implicar ofrecer más viviendas cerca de las redes de transporte, reurbanizar terrenos en la ciudad o reformar edificios ya existentes cuando sea conveniente. La protección del medio ambiente debe ser un factor clave en estas decisiones, pero no hay que confundirla con trámites administrativos adicionales que solo provocan retrasos.
Los retrasos tienen consecuencias reales; mientras un proyecto está paralizado, la gente sigue pagando alquileres altos, viviendo en malas condiciones o posponiendo su propia mudanza. Estos gastos no aparecen en los presupuestos oficiales. Por eso, aunque la administración pueda considerarse cuidadosa y minuciosa, en realidad está complicando la vida a quienes tienen poca influencia en el proceso.
Un plan de reforma de verdad debería dejar claras estas dificultades haciendo que las autoridades competentes revelen cuánto tiempo lleva cada trámite, indiquen en qué punto se atascan las solicitudes y especifiquen claramente quién es el responsable de resolver cualquier problema. Las solicitudes en línea solo sirven de algo si se mejora todo el proceso; limitarse a poner en línea un sistema lento y repetitivo no resuelve el problema.
España debería tener un plan claro para reducir la burocracia: esto debería implicar menos trámites que se solapan, normas urbanísticas más sencillas y plazos fijos para tomar decisiones. Cada norma debe aportar un beneficio público claro, y cualquier norma que aumente los costes y los retrasos sin que por ello se mejore la seguridad, las infraestructuras o la protección del medio ambiente debería eliminarse.
La derecha política también debería rendir cuentas. Los gobiernos regionales y locales desempeñan un papel clave en materia de vivienda y urbanismo. Si un alcalde se opone a la construcción de nuevas viviendas pero se queja de los altos precios, eso es una contradicción. A los gobiernos regionales que apoyan a las empresas habría que juzgarlos por si sus normas permiten que salgan adelante buenos proyectos. Los conservadores deberían recordar que ayudar a la gente trabajadora a tener una vivienda propia da a las familias más independencia y un interés real en sus comunidades. Proteger la propiedad significa hacer posible que la próxima generación pueda tener una vivienda propia, aunque eso implique construir más viviendas en zonas donde los residentes actuales quizá no quieran cambios.
Sánchez no puede aprobar él solo todas las licencias de obra, pero sí puede asegurarse de que la colaboración sea una prioridad nacional, establecer normas claras de financiación y señalar los retrasos, incluso cuando la culpa sea de su propio partido. Para que un plan de vivienda sea efectivo, tiene que contar con normas que perduren independientemente del partido que esté en el poder.
La escasez de viviendas sociales hace que la coherencia sea aún más importante. Si hay un sector de alquiler sólido y asequible, la gente tendrá más opciones cuando los alquileres privados sean demasiado altos. La seguridad y el acceso que ofrece a largo plazo deberían ser los criterios para medir el éxito de ese sector, lo que significa que los esfuerzos deberían centrarse en el mantenimiento, la gestión y la distribución justa de las viviendas, y no solo en la inversión inicial.
También es importante tener en cuenta los detalles, ya que comprar una vivienda ya construida para destinarla a vivienda social puede suponer una gran diferencia para el nuevo inquilino. Construir una vivienda nueva aumenta el número total de viviendas disponibles. Aunque ambos enfoques son valiosos, no son lo mismo. Los informes públicos deberían dejar claras estas diferencias, al igual que deberían distinguir entre promesas de financiación, inicio de obras, viviendas terminadas y aquellas que están realmente ocupadas.
El mismo principio debería aplicarse a los fondos de inversión. Dado que financiar la construcción de viviendas nuevas o aprovechar los inmuebles vacíos aumenta el número de opciones de vivienda, comprar grandes cantidades de viviendas ya existentes no tiene por qué tener el mismo efecto. El Gobierno debería mantener la legalidad de las inversiones por parte de las instituciones, pero eliminar las ventajas especiales asociadas a las adquisiciones masivas y plantearse aplicar desincentivos fiscales específicos cuando esas compras concentren la propiedad o mantengan las viviendas habitables fuera de los mercados de venta y alquiler a largo plazo. Las normas deben fomentar una mayor oferta y un uso productivo, con disposiciones adecuadas para la rehabilitación y la rotación normal.
Cada etapa supone un avance; cada una deja alguna tarea sin terminar. Anunciar fondos es más fácil que construir una obra. Construir una obra es más fácil que crear un barrio. Un programa transparente ayudará, pero sigue haciendo falta apoyo, porque las personas con dificultades no pueden permitirse esperar a que un programa de construcción largo llegue a su fin. Las ayudas específicas y las medidas de protección para los inquilinos pueden aportar cierta seguridad. Sin embargo, las ayudas deberían ir acompañadas de un aumento de la oferta de viviendas disponibles; de lo contrario, el dinero público podría acabar ayudando a los hogares a competir por una oferta de viviendas que sigue estando muy limitada. De lo contrario, el dinero público corre el riesgo de ayudar a los hogares a competir por una oferta que sigue estando obstinadamente limitada.
Del mismo modo, se puede defender que se regule el alojamiento turístico cuando la demanda de los visitantes prevalezca sobre el uso residencial. Es aceptable tomar medidas contra las actividades ilegales. La cuestión entonces es qué impacto tiene cada medida a nivel local y qué pasos se deberían dar a continuación. Cada intervención debería ir acompañada de una explicación razonable de cómo mejora el acceso, y no solo porque el lugar en cuestión sea popular.
Desde un punto de vista político, el problema es que una reforma de la vivienda duradera da menos resultados inmediatos que las disputas. Limitarte a mejorar la dotación de personal en una oficina de urbanismo solo da lugar a un discurso más de lo mismo. Cuando los municipios vecinos llegan a un acuerdo, normalmente no se convierte en un eslogan memorable. Sin embargo, estos logros administrativos tan corrientes son los que determinan si un presupuesto de vivienda ambicioso acaba traduciéndose en un lugar donde la gente pueda vivir de verdad.
Bruselas ha analizado mejor la crisis de España porque sus recomendaciones relacionan la asequibilidad con la capacidad de ofrecer viviendas. Dejan margen para la protección, la inversión pública y la regulación, al tiempo que insisten en que hay que abordar la escasez en sí misma. Una política de vivienda con sentido común allanaría el camino para la construcción, haría más accesible la propiedad y animaría a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado. A Sánchez habría que juzgarlo por si las familias de a pie consiguen acceder a esas oportunidades. Garantizar los derechos de propiedad, simplificar las normas y ofrecer ayudas públicas específicas daría a la promesa de una vivienda asequible una base mucho más práctica. Una que España necesita desesperadamente.