Subscribe
În discuțiile despre piața imobiliară din Spania, vina este adesea aruncată asupra proprietarilor, fondurilor de investiții, apartamentelor de vacanță și cumpărătorilor străini, dar acest lucru rareori duce la creșterea numărului de locuințe construite. Pentru tinerii angajați care doresc să se mute pe cont propriu, cerința reală este simplă: au nevoie de o locuință ieftină, situată în apropierea locului de muncă, unde să-și poată întemeia o familie.
Bruxellesul și-a îndreptat din nou atenția asupra problemelor cheie. Cea mai recentă recomandare a Comisiei Europene privind locuințele subliniază faptul că restricțiile de urbanism, procesele lente de aprobare și resursele administrative insuficiente împiedică construirea de locuințe noi. Deși limitarea utilizărilor rezidențiale care nu sunt destinate locuirii primare poate oferi o oarecare ușurare pe termen scurt, adevărata problemă o reprezintă decalajul dintre cerere și ofertă. O astfel de perspectivă asupra problemei este mai utilă decât abordarea acesteia ca pe un conflict între binele public și interesele private.
Pedro Sánchez consideră că această declarație este dificilă, întrucât nu îi impune să renunțe la obiectivele sale sociale. A considera locuința un adevărat drept social înseamnă a face față obstacolelor practice care împiedică oamenii să-și asigure o locuință. Un guvern nu se poate baza doar pe reglementări atunci când nu există suficiente locuințe disponibile.
Propunerea Consiliului din iulie privind Spania prezintă în mod clar problema. Oferta este limitată de suprafața redusă de teren disponibilă pentru construcții și de lentoarea procedurilor administrative și de autorizare, în special în zonele în care cererea este cea mai mare. Propunerea subliniază, de asemenea, o deficiență instituțională gravă: locuințele sociale reprezintă mai puțin de 2 % din fondul total de locuințe al Spaniei, comparativ cu o medie a UE de aproximativ 7 %. Printre recomandările sale se numără extinderea ofertei, simplificarea procedurilor de autorizare, îmbunătățirea disponibilității terenurilor și punerea la dispoziție a unui număr mai mare de locuințe sociale de închiriat la prețuri accesibile.
Aceste obiective sunt strâns legate între ele. Spania are nevoie de o piață imobiliară capabilă să găzduiască mai multe persoane, precum și de un sector social care să vină în sprijinul celor excluși de pe piață. Considerarea acestor obiective ca fiind opuse nu face decât să îngreuneze progresul. La fel ca în cazul locuințelor private, și locuințele sociale necesită terenuri, autorizații, infrastructură și constructori. Un guvern rațional ar trebui să faciliteze construirea, cumpărarea sau închirierea unei locuințe. Investițiile private și dorința de a deține o proprietate ar trebui să se afle în centrul politicii în domeniul locuințelor. Rolul guvernului este de a stabili reguli clare, de a asigura infrastructura necesară și de a elimina obstacolele inutile pentru toți.
Ca să fim corecți, Sánchez recunoaște într-adevăr unele dintre aceste probleme. Planul privind locuințele elaborat de guvernul său pentru perioada 2026–2030 prevede o alocare de 7 miliarde de euro din partea guvernului central și a celor regionale, din care 40 % sunt destinați construirii sau achiziționării de locuințe sociale suplimentare. Planul include, de asemenea, prevederi privind renovările și asistența acordată gospodăriilor. Având în vedere importanța acestor măsuri, nu este corect să se afirme că guvernul nu are o politică în materie de ofertă.
O preocupare și mai mare este modul în care aceste promisiuni se aliniază cu obiectivele principale ale guvernului. La un eveniment dedicat locuințelor, desfășurat pe 7 septembrie, Sánchez a recunoscut că legile bune nu sunt suficiente și că Spania are nevoie de mai multe locuințe la prețuri accesibile. Cu toate acestea, el a afirmat că opoziția față de legea sa privind locuințele ajuta speculatorii și și-a justificat intervenția invocând eșecul pieței. În acest fel, problemele politice complexe sunt reduse la o simplă alegere între tabere.
Adevăratul test constă în a vedea dacă persoanele care caută o locuință reușesc efectiv să găsească una. Locatarii actuali, noii chiriași, cumpărătorii și persoanele care așteaptă alocarea unei locuințe sociale resimt cu toții efectele politicilor în moduri diferite. Este important să îi protejăm pe cei care au deja o locuință, dar asta nu înseamnă că ceilalți beneficiază de un acces mai bun.
Reglementarea chiriilor nu ar trebui evaluată pe baza variațiilor prețurilor contractuale. În schimb, factorii de decizie ar trebui să ia în considerare disponibilitatea, ritmul în care proprietățile devin din nou disponibile, perioadele de așteptare, criteriile de selecție a chiriașilor și modul în care locatarii trec de la un tip de locuință închiriată la altul. Deși chiriile mai mici aduc beneficii celor care beneficiază de ele, este important să înțelegem și ce se întâmplă cu cei care rămân pe dinafară.
Acest lucru înseamnă că trebuie să evaluăm politicile, în loc să presupunem că fiecare intervenție va avea succes. Rezultatele depind de modul în care sunt concepute și puse în aplicare politicile, precum și de circumstanțele locale. Un guvern încrezător în sine ar trebui să fie dispus să analizeze în detaliu toate aceste aspecte, în special efectele politicilor asupra tinerilor care nu dispun de resurse financiare din partea familiei, nu au locuri de muncă stabile și nu beneficiază de relații utile.
Ar trebui să analizăm la fel de atent și problemele legate de oferta de locuințe. Cel mai recent raport al Băncii Spaniei descrie problemele legate de oferta de locuințe ca fiind de natură structurală, subliniind dificultatea pregătirii terenurilor pentru construcții și complexitatea planificării și gestionării terenurilor. Raportul menționează, de asemenea, că este necesară cooperarea între diferitele niveluri ale administrației. Acestea sunt probleme care există în cadrul propriilor instituții ale Spaniei, așa cum subliniază banca centrală.
Ideea că este nevoie de mai mult teren poate părea simplistă, mai ales într-o țară care are încă în memorie boom-urile imobiliare din trecut. Cu toate acestea, simpla schimbare a denumirii unui teren pe hartă nu este suficientă pentru a-l face utilizabil. Un cartier decent are nevoie de transport, apă, electricitate, școli și locuri de muncă în apropiere. Deși anunțarea unor terenuri care nu sunt bine conectate la rețelele de utilități poate părea atractivă, aceasta nu rezolvă problema reală a accesibilității.
Ar trebui să ne propunem să construim mai multe locuințe în care oamenii să se bucure de o calitate bună a vieții; acest lucru ar putea implica asigurarea unui număr mai mare de locuințe în apropierea rețelei de transport, reamenajarea terenurilor din oraș sau reconversia clădirilor existente, acolo unde este cazul. Protecția mediului trebuie să stea la baza acestor decizii, dar nu ar trebui confundată cu proceduri administrative suplimentare care nu fac decât să genereze întârzieri.
Întârzierile au consecințe concrete; cât timp un proiect este blocat, oamenii continuă să plătească chirii ridicate, să trăiască în condiții precare sau să-și amâne mutarea. Aceste cheltuieli nu apar în bugetele oficiale. Prin urmare, deși administrația s-ar putea considera atentă și meticuloasă, de fapt le îngreunează viața celor care au o influență redusă asupra procesului.
Un plan de reformă autentic ar trebui să clarifice aceste dificultăți, solicitând autorităților competente să precizeze durata fiecărei etape a procesului, să indice în ce etapă se blochează cererile și să precizeze clar cine este responsabil pentru rezolvarea eventualelor probleme. Cererile online sunt utile doar dacă se îmbunătățește întregul proces; simpla mutare online a unui sistem lent și repetitiv nu rezolvă problema.
Spania ar trebui să aibă un plan clar de reducere a birocrației: acesta ar trebui să prevadă mai puține autorizații care se suprapun, reglementări de urbanism mai simple și termene fixe pentru luarea deciziilor. Fiecare normă trebuie să aducă un beneficiu public clar, iar orice normă care generează costuri și întârzieri fără a spori siguranța, a îmbunătăți infrastructura sau a proteja mediul ar trebui eliminată.
Și dreapta politică ar trebui să fie trasă la răspundere. Administrațiile regionale și locale joacă un rol esențial în domeniul locuințelor și al amenajării teritoriului. Dacă un primar se opune construirii de locuințe noi, dar se plânge de prețurile ridicate, aceasta este o contradicție. Administrațiile regionale care susțin mediul de afaceri ar trebui evaluate în funcție de măsura în care reglementările lor permit derularea unor proiecte bune. Conservatorii ar trebui să țină cont de faptul că sprijinirea oamenilor muncitori în achiziționarea unei locuințe proprii le oferă familiilor mai multă independență și un interes real în comunitățile lor. Protejarea proprietății înseamnă a face posibilă accesul la proprietate pentru următoarea generație, chiar dacă acest lucru implică construirea mai multor locuințe în zone în care locuitorii actuali ar putea să nu dorească schimbări.
Sánchez nu poate aproba personal fiecare autorizație de construire, dar poate asigura că cooperarea reprezintă o prioritate națională, poate stabili reguli clare de finanțare și poate semnala întârzierile — chiar și atunci când vina revine propriului său partid. Pentru ca un plan de locuințe să fie eficient, acesta trebuie să conțină standarde care să rămână valabile indiferent de partidul aflat la putere.
Deficitul de locuințe sociale face ca consecvența să fie și mai importantă. Dacă există un sector al închirierilor solid și accesibil, oamenii vor avea mai multe opțiuni atunci când chiriile din sectorul privat sunt prea mari. Securitatea și accesul pe care le oferă acest sector pe termen lung ar trebui să constituie criteriile de evaluare a succesului său, ceea ce înseamnă că eforturile ar trebui să se concentreze pe întreținere, gestionare și distribuirea echitabilă a proprietăților, nu doar pe investiția inițială.
De asemenea, este important să se țină seama de detalii, întrucât achiziționarea unei case existente în scopul asigurării de locuințe sociale poate face o diferență reală pentru noul chiriaș. Construirea unei case noi crește numărul total de locuințe disponibile. Deși ambele abordări sunt valoroase, ele nu sunt identice. Rapoartele publice ar trebui să clarifice aceste diferențe, la fel cum ar trebui să facă distincția între promisiunile de finanțare, demararea lucrărilor de construcție, locuințele finalizate și cele care sunt efectiv ocupate.
Același principiu ar trebui să se aplice și fondurilor de investiții. Întrucât finanțarea construcției de locuințe noi sau utilizarea proprietăților neocupate sporește numărul opțiunilor de locuire, achiziționarea unui număr mare de locuințe existente nu are neapărat același efect. Guvernul ar trebui să mențină legalitatea investițiilor efectuate de instituții, dar să elimine avantajele speciale asociate achizițiilor în bloc și să ia în considerare măsuri fiscale disuasive țintite atunci când astfel de achiziții concentrează proprietatea sau țin locuințele locuibile în afara piețelor de vânzare și de închiriere pe termen lung. Normele trebuie să încurajeze o ofertă mai mare și o utilizare productivă, cu prevederi adecvate pentru renovare și rotație normală a stocului.
Fiecare etapă reprezintă un progres; fiecare lasă în urmă lucrări neterminate. Anunțarea fondurilor este mai ușoară decât amenajarea unui șantier. Amenajarea unui șantier este mai ușoară decât realizarea unui cartier. Un program transparent va fi de ajutor, dar sprijinul rămâne necesar, deoarece persoanele care se confruntă cu dificultăți nu își pot permite să aștepte finalizarea unui program de construcție de lungă durată. Ajutoarele țintite și măsurile de protecție a chiriașilor pot oferi o oarecare siguranță. Cu toate acestea, ajutoarele ar trebui combinate cu o creștere a ofertei de locuințe disponibile; în caz contrar, fondurile publice ar putea ajunge să ajute gospodăriile să concureze pentru o ofertă de locuințe care rămâne puternic limitată. În caz contrar, fondurile publice riscă să ajute gospodăriile să concureze pentru o ofertă care rămâne obstinat limitată.
În mod similar, se poate justifica reglementarea cazării turistice atunci când cererea din partea vizitatorilor prevalează asupra utilizării rezidențiale. Este acceptabil să se ia măsuri împotriva activităților ilegale. Problema devine atunci cât de mare este impactul fiecărei măsuri la nivel local și care ar trebui să fie următorii pași. Fiecare intervenție ar trebui să fie însoțită de o explicație rezonabilă a modului în care aceasta îmbunătățește accesul, nu doar pentru că destinația respectivă este populară.
Din punct de vedere politic, problema este că o reformă durabilă în domeniul locuințelor aduce mai puține succese imediate decât disputele. Simpla îmbunătățire a dotării cu personal a unui birou de urbanism se soldează cu un discurs banal. Atunci când municipalitățile învecinate ajung la un acord, acest lucru nu duce, de obicei, la un slogan memorabil. Cu toate acestea, aceste realizări administrative obișnuite decid dacă un buget ambițios pentru locuințe se transformă în cele din urmă într-o situație în care oamenii pot trăi cu adevărat.
Bruxelles a analizat mai bine criza din Spania, deoarece recomandările sale leagă accesibilitatea de capacitatea de a oferi locuințe. Acestea lasă loc pentru măsuri de protecție, investiții publice și reglementare, insistând în același timp asupra necesității de a rezolva problema penuriei în sine. O politică de locuințe bazată pe bunul simț ar deschide calea pentru construcții, ar face accesul la proprietate mai ușor de atins și ar încuraja proprietarii să-și scoată locuințele pe piață. Sánchez ar trebui evaluat în funcție de măsura în care familiile obișnuite beneficiază de aceste oportunități. Drepturi de proprietate sigure, reguli mai simple și sprijin public direcționat ar oferi promisiunii unei locuințe accesibile o bază mult mai practică. Una de care Spania are nevoie disperată.