Bruxelles a mieux cerné la crise du logement en Espagne que M. Sánchez

Dans les débats sur le logement en Espagne, on pointe souvent du doigt les propriétaires, les fonds d’investissement, les locations de vacances et les acquéreurs étrangers, mais cela ne contribue que rarement à augmenter le nombre de logements construits. Pour les jeunes actifs qui souhaitent quitter le domicile parental, le besoin réel est simple : ils ont besoin d’un logement abordable situé à proximité de leur lieu de travail, un endroit où fonder une famille.

Bruxelles s’est à nouveau penchée sur les enjeux essentiels. La dernière recommandation de la Commission européenne en matière de logement indique que les restrictions d’urbanisme, la lenteur des procédures d’autorisation et l’insuffisance des ressources administratives empêchent la construction de nouveaux logements. Bien que la limitation des usages résidentiels non principaux puisse apporter un certain soulagement à court terme, le véritable problème réside dans l’écart entre l’offre et la demande. Il est plus utile d’aborder la question sous cet angle que de la considérer comme un conflit entre l’intérêt général et les intérêts privés.

Pedro Sánchez a du mal à accepter cette affirmation, car elle ne l’oblige pas à renoncer à ses objectifs sociaux. Considérer le logement comme un véritable droit social implique de prendre en compte les obstacles concrets qui empêchent les personnes de se loger. Un gouvernement ne peut pas se contenter de s’appuyer sur la réglementation lorsqu’il n’y a pas suffisamment de logements disponibles.

La proposition du Conseil de juillet concernant l’Espagne expose clairement le problème. L’offre est limitée par la superficie restreinte des terrains constructibles et par la lenteur des procédures administratives et d’octroi de permis, en particulier dans les zones où la demande est la plus forte. La proposition met également en évidence une grave lacune institutionnelle : les logements sociaux représentent moins de 2 % du parc immobilier total espagnol, contre une moyenne européenne d’environ 7 %. Parmi ses recommandations, elle suggère d’accroître l’offre, de simplifier les procédures d’octroi de permis, d’améliorer la disponibilité des terrains et de proposer davantage de logements sociaux locatifs abordables.

Ces objectifs sont étroitement liés. L’Espagne a besoin d’un marché du logement capable d’accueillir davantage de personnes, ainsi que d’un secteur social pour venir en aide à celles et ceux qui sont exclus du marché. Considérer ces objectifs comme antagonistes ne fait que freiner les progrès. Tout comme le logement privé, le logement social nécessite également des terrains, des permis, des infrastructures et des constructeurs. Un gouvernement avisé devrait faciliter la construction, l’achat ou la location d’un logement. L’investissement privé et le désir d’accéder à la propriété devraient être au cœur de la politique du logement. Le rôle du gouvernement consiste à établir des règles claires, à fournir les infrastructures nécessaires et à supprimer les obstacles inutiles pour tous.

À la décharge de M. Sánchez, il reconnaît tout de même certains de ces problèmes. Le plan de logement élaboré par son gouvernement pour la période 2026-2030 prévoit 7 milliards d’euros provenant à la fois de l’État central et des collectivités régionales, dont 40 % sont alloués à la construction ou à l’acquisition de logements sociaux supplémentaires. Ce plan prévoit également des mesures de rénovation et d’aide aux ménages. Ces mesures étant importantes, il n’est pas exact de dire que le gouvernement n’a pas de politique en matière d’offre.

Une préoccupation plus importante réside dans la manière dont ces promesses s’inscrivent dans les objectifs principaux du gouvernement. Lors d’un événement consacré au logement le 7 septembre, M. Sánchez a reconnu que de bonnes lois ne suffisaient pas à elles seules et que l’Espagne avait besoin de davantage de logements abordables. Il a toutefois affirmé que l’opposition à sa loi sur le logement favorisait les spéculateurs et a justifié son intervention en invoquant une défaillance du marché. Ainsi, des questions politiques complexes sont réduites à un simple choix entre deux camps.

Le véritable critère, c’est de savoir si les personnes à la recherche d’un logement parviennent réellement à en trouver un. Les locataires actuels, les nouveaux locataires, les acheteurs et les personnes en attente d’un logement social subissent tous les effets de ces politiques de manière différente. Il est important de protéger ceux qui possèdent déjà un logement, mais cela ne signifie pas pour autant que les autres y aient plus facilement accès.

La réglementation des loyers ne devrait pas être évaluée en fonction de l’évolution des prix contractuels. Les décideurs politiques devraient plutôt prendre en compte l’offre disponible, la vitesse à laquelle les logements redeviennent disponibles, les délais d’attente, les critères de sélection des locataires et la manière dont les occupants passent d’un type de location à un autre. Bien que la baisse des loyers profite à ceux qui en bénéficient, il est également important de comprendre ce qu’il advient de ceux qui en sont exclus.

Cela implique que nous devons évaluer les politiques plutôt que de partir du principe que chaque intervention sera couronnée de succès. Les résultats dépendent de la manière dont les politiques sont conçues et mises en œuvre, ainsi que du contexte local. Un gouvernement sûr de lui devrait être prêt à examiner de manière approfondie tous ces aspects, en particulier les effets des politiques sur les jeunes qui ne disposent ni de ressources familiales, ni d’emploi stable, ni de relations utiles.

Nous devrions examiner les problèmes d’offre avec tout autant d’attention. Le dernier rapport de la Banque d’Espagne qualifie les problèmes d’offre de logements de « structurels », soulignant la difficulté à rendre les terrains constructibles et la complexité de l’urbanisme et de la gestion foncière. Le rapport indique également que les différents niveaux de pouvoir doivent coopérer. Il s’agit là de problèmes inhérents aux institutions espagnoles elles-mêmes, comme le souligne la banque centrale.

L’idée selon laquelle il faudrait davantage de terrains peut sembler simpliste, en particulier dans un pays qui a encore en mémoire les précédents booms immobiliers. Cependant, le simple fait de modifier la désignation d’un terrain sur une carte ne suffit pas à le rendre exploitable. Un quartier de qualité a besoin de transports, d’eau, d’électricité, d’écoles et d’emplois à proximité. Bien que l’annonce de terrains mal desservis puisse paraître séduisante, elle ne résout pas le véritable problème de l’accessibilité financière.

Nous devrions nous efforcer de construire davantage de logements permettant aux gens de bénéficier d’une bonne qualité de vie ; cela pourrait passer par la création de logements à proximité des réseaux de transport, le réaménagement de terrains en ville ou la reconversion de bâtiments existants lorsque cela s’avère approprié. La protection de l’environnement doit guider ces décisions, mais elle ne doit pas être confondue avec des procédures administratives supplémentaires qui ne font qu’entraîner des retards.

Les retards ont des conséquences concrètes : tant qu’un projet est au point mort, les gens continuent de payer des loyers élevés, de vivre dans de mauvaises conditions ou de repousser leur propre déménagement. Ces dépenses n’apparaissent pas dans les budgets officiels. Par conséquent, même si l’administration peut se considérer comme prudente et rigoureuse, elle rend en réalité la vie plus difficile à ceux qui n’ont que peu d’influence sur le processus.

Un véritable plan de réforme devrait mettre en évidence ces difficultés en demandant aux autorités compétentes de préciser la durée de chaque étape de la procédure, d’indiquer à quel stade les demandes sont bloquées et de désigner clairement les responsables chargés de résoudre les éventuels problèmes. Les demandes en ligne ne sont utiles que si l’ensemble de la procédure est amélioré ; se contenter de mettre en ligne un système lent et répétitif ne résout pas le problème.

L’Espagne devrait se doter d’un plan précis visant à réduire les formalités administratives : celui-ci devrait prévoir une réduction des autorisations qui se chevauchent, une simplification des règles d’urbanisme et la fixation de délais précis pour la prise de décision. Chaque règle doit présenter un intérêt public évident, et toute règle qui augmente les coûts et les retards sans pour autant renforcer la sécurité, améliorer les infrastructures ou protéger l’environnement devrait être supprimée.

La droite politique doit également être tenue pour responsable. Les collectivités régionales et locales jouent un rôle clé dans le logement et l’aménagement du territoire. Si un maire s’oppose à la construction de nouveaux logements tout en se plaignant des prix élevés, il y a là une contradiction. Les collectivités territoriales qui soutiennent les entreprises devraient être jugées à l’aune de leur capacité à permettre la mise en œuvre de projets de qualité. Les conservateurs devraient se rappeler qu’aider les travailleurs à devenir propriétaires confère aux familles davantage d’indépendance et un véritable ancrage dans leur communauté. Protéger la propriété, c’est permettre à la prochaine génération d’accéder à la propriété, même si cela implique de construire davantage de logements dans des zones où les résidents actuels pourraient ne pas souhaiter de changement.

M. Sánchez ne peut pas approuver lui-même chaque permis de construire, mais il peut veiller à ce que la coopération soit une priorité nationale, fixer des règles de financement claires et signaler les retards — même lorsque son propre parti en est responsable. Pour qu’un plan de logement soit efficace, il doit s’appuyer sur des normes qui perdurent, quel que soit le parti au pouvoir.

La pénurie de logements sociaux rend la cohérence d’autant plus cruciale. Si le secteur locatif est solide et abordable, les personnes disposeront d’un choix plus large lorsque les loyers du secteur privé sont trop élevés. C’est à l’aune de la sécurité et de l’accessibilité qu’il offre à long terme qu’il convient d’évaluer le succès d’un tel secteur ; cela signifie que les efforts doivent se concentrer sur l’entretien, la gestion et la répartition équitable des logements, et non pas uniquement sur l’investissement initial.

Il est également important de prendre en compte les détails, car l’achat d’une maison existante pour en faire un logement social peut faire une réelle différence pour le nouveau locataire. La construction d’une nouvelle maison augmente le nombre total de logements disponibles. Bien que ces deux approches soient utiles, elles ne sont pas identiques. Les rapports publics devraient clarifier ces différences, tout comme ils devraient établir une distinction entre les promesses de financement, les mises en chantier, les logements achevés et ceux qui sont effectivement occupés.

Le même principe devrait s’appliquer aux fonds d’investissement. Étant donné que le financement de la construction de logements neufs ou l’utilisation de biens immobiliers inoccupés augmentent le nombre d’options de logement, l’acquisition en grand nombre de logements existants n’a pas nécessairement le même effet. Le gouvernement devrait maintenir la légalité des investissements réalisés par les institutions, mais supprimer les avantages particuliers liés aux acquisitions en gros et envisager des mesures fiscales dissuasives ciblées lorsque ces achats concentrent la propriété ou empêchent des logements habitables d’être mis sur le marché de la vente ou de la location à long terme. Les règles doivent encourager une offre plus importante et une utilisation productive, avec des dispositions appropriées en matière de rénovation et de renouvellement normal du parc immobilier.

Chaque étape représente un progrès ; chacune laisse des travaux inachevés. Annoncer des financements est plus facile que de mettre en place un chantier. Mettre en place un chantier est plus facile que de livrer un quartier. Un programme transparent sera utile, mais un soutien reste nécessaire, car les personnes en difficulté ne peuvent pas se permettre d’attendre qu’un long programme de construction arrive à son terme. Une aide ciblée et des mesures de protection des locataires peuvent apporter une certaine sécurité. Toutefois, cette aide doit s’accompagner d’une augmentation de l’offre de logements, sans quoi les fonds publics risquent de pousser les ménages à se disputer une offre qui reste fortement limitée. Sinon, les fonds publics risquent de pousser les ménages à se disputer une offre qui reste obstinément restreinte.

De même, on peut justifier une réglementation de l’hébergement touristique lorsque la demande des visiteurs prend le pas sur l’usage résidentiel. Il est acceptable de prendre des mesures contre les activités illégales. La question est alors de savoir quel est l’impact de chaque mesure au niveau local et quelles devraient être les prochaines étapes. Chaque intervention devrait s’accompagner d’une explication raisonnable de la manière dont elle améliore l’accès, et pas seulement parce que le lieu concerné est très fréquenté.

D’un point de vue politique, le problème réside dans le fait qu’une réforme durable du logement apporte moins de succès immédiats que les conflits. Le simple fait de renforcer les effectifs d’un service d’urbanisme ne donne lieu qu’à un discours banal. Lorsque des communes voisines parviennent à un accord, cela ne donne généralement pas lieu à un slogan mémorable. Néanmoins, ce sont ces réalisations administratives ordinaires qui déterminent si un budget ambitieux consacré au logement aboutira finalement à la création de conditions de vie réelles pour les habitants.

Bruxelles a mieux cerné la crise espagnole, car ses recommandations établissent un lien entre l’accessibilité financière et la capacité à fournir des logements. Elles laissent une marge de manœuvre pour la protection sociale, l’investissement public et la réglementation, tout en insistant sur la nécessité de s’attaquer à la pénurie elle-même. Une politique du logement fondée sur le bon sens ouvrirait la voie à la construction, rendrait l’accès à la propriété plus accessible et encouragerait les propriétaires à mettre leurs logements sur le marché. M. Sánchez devrait être jugé à l’aune de la capacité des familles ordinaires à bénéficier de ces opportunités. Des droits de propriété garantis, des règles simplifiées et un soutien public ciblé donneraient à la promesse d’un logement abordable une base bien plus concrète. Une base dont l’Espagne a désespérément besoin.