Брюксел е оценил жилищната криза в Испания по-точно от Санчес

В дискусиите относно жилищния пазар в Испания често се обвиняват наемодателите, инвестиционните фондове, ваканционните апартаменти и чуждестранните купувачи, но това рядко води до увеличаване на броя на строящите се жилища. За младите работници, които искат да се изнесат от дома на родителите си, реалната нужда е ясна: те се нуждаят от евтино място за живеене, близо до работното им място; място, където да отгледат семейство.

Брюксел отново насочи вниманието си към ключовите проблеми. В най-новата си препоръка относно жилищното строителство Европейската комисия посочва, че ограниченията в градоустройството, бавните процедури по одобрение и недостатъчните административни ресурси възпрепятстват изграждането на нови жилища. Въпреки че ограничаването на нежилищното използване на имоти може да донесе известно краткосрочно облекчение, истинският проблем е разминаването между търсенето и предлагането. По-полезно е да се разглежда въпросът по този начин, отколкото да се възприема като конфликт между общественото благо и частните интереси.

Педро Санчес намира това твърдение за трудно, тъй като то не го задължава да се откаже от социалните си цели. Да се разглежда жилищното настаняване като истинско социално право означава да се приеме наличието на практическите пречки, които възпрепятстват хората да си осигурят жилище. Правителството не може да разчита само на нормативни актове, когато няма достатъчно налични жилища.

Предложението на Съвета от юли относно Испания ясно очертава проблема. Предлагането е ограничено от ограничената площ на земята, подходяща за застрояване, както и от бавните административни процедури и процесите по издаване на разрешителни, особено в районите с най-голямо търсене. В предложението се посочва и сериозен институционален недостатък: социалните жилища съставляват по-малко от 2 % от общия жилищен фонд в Испания, в сравнение със средната стойност за ЕС от около 7 %. Като част от препоръките си Съветът предлага разширяване на предлагането, опростяване на процедурите за издаване на разрешения, подобряване на достъпа до земя и осигуряване на повече достъпни социални жилища под наем.

Тези цели са тясно свързани. Испания се нуждае от пазар на жилища, който да може да настани повече хора, както и от социален сектор, който да подкрепя онези, които пазарът е оставил настрана. Разглеждането на тези цели като противоположни само затруднява постигането на напредък. Точно както частното жилищно строителство, така и общественото жилищно строителство се нуждае от земя, разрешителни, инфраструктура и строители. Едно разумно правителство трябва да улесни строежа, покупката или наемането на жилище. Частните инвестиции и желанието за притежаване на собственост трябва да бъдат в основата на жилищната политика. Ролята на правителството е да установи ясни правила, да осигури необходимата инфраструктура и да премахне ненужните пречки за всички.

Честно казано, Санчес наистина признава някои от тези проблеми. Планът за жилищно строителство, изготвен от правителството му за периода 2026–2030 г., предвижда 7 милиарда евро от централното и регионалните правителства, 40 процента от които са предназначени за строителство или закупуване на допълнителни социални жилища. Планът включва също така разпоредби за ремонти и помощ за домакинствата. Тъй като тези мерки са важни, не е правилно да се твърди, че правителството няма политика за предлагане на жилища.

По-голямо притеснение буди въпросът как тези обещания се вписват в основните цели на правителството. На събитие, посветено на жилищната политика, проведено на 7 септември, Санчес призна, че добрите закони сами по себе си не са достатъчни и че Испания се нуждае от повече достъпни жилища. Въпреки това той заяви, че опозицията срещу неговия закон за жилищното строителство помага на спекулантите и оправда своята намеса, позовавайки се на пазарна неефективност. По този начин сложните политически въпроси се свеждат до прост избор между двете страни.

Истинският тест е дали хората, които търсят жилище, наистина могат да намерят такова. Настоящите наематели, новите наематели, купувачите и хората, които очакват да им бъде предоставено социално жилище, всички изпитват последиците от политиката по различен начин. Важно е да се защитят онези, които вече имат жилище, но това не означава, че останалите имат по-добър достъп.

Регулирането на наемите не бива да се оценява въз основа на промените в договорните цени. Вместо това политиците трябва да вземат предвид наличността на жилища, скоростта, с която имотите отново стават достъпни, времето за изчакване, кои лица се избират за наематели и как наемателите преминават от един тип наем към друг. Въпреки че по-ниските наеми са от полза за тези, които се възползват от тях, също така е важно да се разбере какво се случва с онези, които остават извън тази група.

Това означава, че трябва да оценяваме политиките, вместо да приемаме, че всяка мярка ще бъде успешна. Резултатите зависят от това как са разработени и прилагани политиките, както и от местните условия. Едно уверено правителство трябва да е готово да разгледа задълбочено всички тези аспекти, особено въздействието на политиките върху младите хора, които не разполагат със семейни средства, нямат постоянна работа и не разполагат с полезни връзки.

Трябва да разгледаме проблемите с предлагането също толкова внимателно. В най-новия си доклад Банката на Испания описва проблемите с предлагането на жилища като структурни, като подчертава трудността при подготовката на терени за строителство и сложността на планирането и управлението на земята. В доклада се посочва също, че различните нива на управление трябва да си сътрудничат. Това са проблеми, които съществуват в самите испански институции, както посочва централната банка.

Идеята, че е необходима повече земя, може да изглежда опростена, особено в страна, в която все още са живи спомените за предишните имотни бумове. Въпреки това, самото променяне на обозначението на даден терен на картата не е достатъчно, за да го направи годен за ползване. Един приличен квартал се нуждае от транспорт, вода, електроенергия, училища и работни места в близост. Въпреки че обявяването на земя, която не е добре свързана, може да звучи привлекателно, то не решава действителния проблем с достъпността.

Трябва да се стремим да строим повече жилища, в които хората да могат да се радват на добро качество на живот; това може да включва осигуряването на повече жилища в близост до транспортни връзки, преустройството на терени в града или преустройството на съществуващи сгради, където това е целесъобразно. Опазването на околната среда трябва да бъде в основата на тези решения, но не бива да се бърка с допълнителни административни процедури, които водят само до забавяния.

Забавянията имат реални последствия; докато проектът е в застой, хората продължават да плащат високи наеми, да живеят в лоши условия или да отлагат собственото си преместване. Тези разходи не фигурират в официалните бюджети. Ето защо, макар администрацията да се смята за внимателна и задълбочена, всъщност тя затруднява живота на онези, които нямат голямо влияние върху процеса.

Един истински план за реформа трябва да изясни тези затруднения, като задължи съответните органи да оповестят колко време отнема всяка процедура, да посочат на кои етапи заявленията зациклят и да посочат ясно кой носи отговорност за разрешаването на евентуални проблеми. Онлайн заявленията са полезни само ако цялата процедура бъде подобрена; простото прехвърляне в интернет на бавна и монотонна система не решава проблема.

Испания трябва да има ясен план за намаляване на бюрокрацията: това трябва да включва по-малко припокриващи се разрешения, по-опростени правила за планиране и фиксирани срокове за вземане на решения. Всяко правило трябва да има ясна полза за обществото, а всички правила, които увеличават разходите и забавят процесите, без да повишават безопасността, да подобряват инфраструктурата или да опазват околната среда, трябва да бъдат премахнати.

Политическата десница също трябва да бъде държана отговорна. Регионалните и местните власти играят ключова роля в жилищното строителство и градоустройството. Ако един кмет се противопоставя на изграждането на нови жилища, но в същото време се оплаква от високите цени, това е противоречие. Регионалните власти, които подкрепят бизнеса, трябва да бъдат оценявани според това дали техните правила позволяват реализацията на добри проекти. Консерваторите трябва да помнят, че подпомагането на работещите хора да притежават собствени жилища дава на семействата повече независимост и реална ангажираност към техните общности. Защитата на собствеността означава да се даде възможност за придобиване на собственост на следващото поколение, дори ако това означава да се строят повече жилища в райони, където настоящите жители може би не желаят промяна.

Санчес не може сам да одобрява всяко разрешение за строеж, но може да гарантира, че сътрудничеството е национален приоритет, да установи ясни правила за финансиране и да сигнализира за забавяния — дори когато вината е на собствената му партия. За да бъде ефективен един план за жилищно строителство, той трябва да съдържа стандарти, които да останат в сила, независимо коя партия е на власт.

Недостигът на социални жилища прави последователността още по-важна. Ако съществува стабилен и достъпен сектор на наемите, хората ще имат по-голям избор, когато частните наеми са прекалено високи. Успехът на такъв сектор трябва да се оценява по сигурността и достъпността, които той осигурява в дългосрочен план, което означава, че усилията трябва да се съсредоточат върху поддръжката, управлението и справедливото разпределение на имотите, а не само върху първоначалната инвестиция.

Важно е също така да се обърне внимание на подробностите, тъй като закупуването на съществуваща къща с цел осигуряване на социално жилище може да има съществено значение за новия наемател. Изграждането на нова къща увеличава общия брой на наличните жилища. Макар и двата подхода да са ценни, те не са идентични. Публичните доклади трябва да изясняват тези разлики, точно както трябва да правят разграничение между обещания за финансиране, започнати строежи, завършени жилища и тези, които действително са обитавани.

Същият принцип следва да важи и за инвестиционните фондове. Тъй като финансирането на строителството на нови жилища или използването на незаети имоти увеличава броя на възможностите за жилищно настаняване, закупуването на голям брой съществуващи жилища не води непременно до същия ефект. Правителството трябва да запази законността на инвестициите от страна на институциите, но да премахне специалните предимства, свързани с мащабните придобивания, и да обмисли целенасочени фискални възпиращи мерки, когато такива покупки водят до концентрация на собствеността или изключват жилища, годни за обитаване, от пазара на продажби и дългосрочния пазар на наеми. Правилата трябва да насърчават по-голямо предлагане и продуктивно използване, като включват подходящи разпоредби за обновяване и нормален оборот.

Всеки етап представлява напредък; всеки оставя различни задачи незавършени. Обявяването на финансиране е по-лесно от изграждането на обект. Изграждането на обект е по-лесно от създаването на квартал. Прозрачната програма ще помогне, но все пак е необходима подкрепа, защото хората, изпитващи затруднения, не могат да си позволят да чакат дългосрочна строителна програма да даде резултати. Целенасочената помощ и защитата на наемателите могат да осигурят известна сигурност. Помощта обаче трябва да бъде съчетана с увеличаване на наличността на жилища, в противен случай публичните средства рискуват да подпомогнат домакинствата в конкуренцията за жилищно предлагане, което остава твърдо ограничено.

По същия начин може да се обоснове необходимостта от регулиране на туристическото настаняване, когато търсенето от страна на посетителите надделее над жилищното използване. Приемливо е да се предприемат мерки срещу незаконни дейности. Въпросът тогава става колко голямо въздействие оказва всяка мярка на местно ниво и какви трябва да бъдат следващите стъпки. Всяка намеса трябва да бъде придружена от разумно обяснение за това как тя подобрява достъпа, а не само защото мястото е популярно.

От политическа гледна точка проблемът е, че дългосрочната реформа в жилищния сектор носи по-малко незабавни успехи, отколкото споровете. Самото подобряване на кадровото обезпечаване в службата по планиране води до обикновена реч. Когато съседните общини постигнат споразумение, това обикновено не води до запомнящ се лозунг. Въпреки това именно тези обикновени административни постижения определят дали амбициозният бюджет за жилищно строителство в крайна сметка ще се превърне в условия, в които хората действително могат да живеят.

Брюксел е оценил по-точно кризата в Испания, тъй като препоръките му свързват достъпността с капацитета за осигуряване на жилища. Те оставят място за защитни мерки, публични инвестиции и регулиране, като в същото време настояват, че самият недостиг трябва да бъде преодолян. Една разумна жилищна политика би разчистила пътя за строителство, би направила придобиването на собственост по-достъпно и би насърчила собствениците да предлагат жилища на пазара. Санчес трябва да бъде оценяван според това дали обикновените семейства получават достъп до тези възможности. Гарантирани права на собственост, по-опростени правила и целенасочена държавна подкрепа биха дали на обещанието за достъпни жилища много по-практична основа. Такава, от която Испания отчаяно се нуждае.