Subscribe
V diskusích o bydlení ve Španělsku se vina často svaluje na pronajímatele, investiční fondy, rekreační byty a zahraniční kupce, ale to málokdy vede ke zvýšení počtu nově stavěných bytů. Pro mladé pracovníky, kteří se chtějí osamostatnit, je skutečná potřeba jasná: potřebují levné bydlení v blízkosti svého pracoviště; místo, kde by mohli založit rodinu.
Brusel se opět zaměřil na klíčové otázky. Nejnovější doporučení Evropské komise týkající se bydlení uvádí, že územní omezení, pomalé schvalovací procesy a nedostatečné administrativní zdroje brání výstavbě nových bytů. Ačkoli omezení využití nemovitostí k jiným než primárním bytovým účelům může přinést určitou krátkodobou úlevu, skutečným problémem je rozpor mezi nabídkou a poptávkou. Pohled na tuto otázku z tohoto úhlu je užitečnější než vnímání problému jako konfliktu mezi veřejným zájmem a soukromými zájmy.
Pedro Sánchez má s tímto prohlášením potíže, protože ho nenutí vzdát se svých sociálních cílů. Považovat bydlení za skutečné sociální právo znamená vyrovnat se s praktickými překážkami, které lidem brání v získání bydlení. Vláda se nemůže spoléhat pouze na předpisy, pokud není k dispozici dostatek bytů.
Červencový návrh Rady týkající se Španělska tento problém jasně popisuje. Nabídka je omezena malým množstvím pozemků dostupných pro výstavbu a pomalými administrativními a povolovacími procesy, zejména v oblastech s nejvyšší poptávkou. Návrh rovněž poukazuje na závažný institucionální nedostatek: sociální bydlení tvoří méně než 2 % celkového bytového fondu ve Španělsku, zatímco průměr v EU činí přibližně 7 %. V rámci svých doporučení navrhuje rozšířit nabídku, zjednodušit povolovací řízení, zlepšit dostupnost pozemků a zajistit více cenově dostupného sociálního nájemního bydlení.
Tyto cíle spolu úzce souvisejí. Španělsko potřebuje trh s bydlením, který pojme více lidí, a zároveň sociální sektor, který podpoří ty, jimž trh nedokáže pomoci. Pokud budeme tyto cíle vnímat jako protichůdné, bude to bránit pokroku. Stejně jako soukromé bydlení i veřejné bydlení vyžaduje pozemky, povolení, infrastrukturu a stavební firmy. Rozumná vláda by měla usnadnit stavbu, koupi nebo pronájem bydlení. Soukromé investice a touha vlastnit nemovitost by měly být jádrem bytové politiky. Úlohou vlády je stanovit jasná pravidla, zajistit nezbytnou infrastrukturu a odstranit zbytečné překážky pro všechny.
Je třeba přiznat, že Sánchez některé z těchto problémů uznává. Plán v oblasti bydlení, který jeho vláda vypracovala na období 2026–2030, počítá s 7 miliardami eur od ústřední i regionálních vlád, z nichž 40 procent je určeno na výstavbu nebo nákup dalších sociálních bytů. Plán rovněž zahrnuje opatření na renovace a podporu domácností. Vzhledem k tomu, že tato opatření jsou důležitá, není správné tvrdit, že vláda nemá žádnou politiku v oblasti nabídky bydlení.
Větší obavy však vyvolává otázka, do jaké míry jsou tyto sliby v souladu s hlavními cíli vlády. Na akci věnované bydlení, která se konala 7. září, Sánchez uznal, že dobré zákony samy o sobě nestačí a že Španělsko potřebuje více dostupného bydlení. Přesto tvrdil, že odpor proti jeho zákonu o bydlení nahrává spekulantům, a svůj zásah odůvodnil selháním trhu. Tímto způsobem se složité politické otázky redukují na jednoduchou volbu mezi dvěma stranami.
Skutečným měřítkem je, zda lidé, kteří hledají bydlení, ho skutečně najdou. Stávající nájemníci, noví nájemci, kupující i lidé čekající na přidělení sociálního bydlení pociťují dopady této politiky každý po svém. Je důležité chránit ty, kteří již bydlení mají, ale to neznamená, že ostatní mají lepší přístup k bydlení.
Regulace nájemného by neměla být posuzována na základě změn smluvních cen. Tvůrci politik by místo toho měli zohlednit dostupnost, rychlost, s jakou se nemovitosti znovu uvolňují, čekací doby, to, kdo je vybrán jako nájemník, a to, jak se nájemníci přesouvají mezi různými typy nájemního bydlení. Ačkoli nižší nájemné přináší prospěch těm, kteří z něj mají prospěch, je také důležité pochopit, co se děje s těmi, kteří z něj jsou vyloučeni.
Z toho vyplývá, že musíme politická opatření hodnotit, místo abychom předem předpokládali, že každý zásah bude úspěšný. Výsledky závisí na tom, jak jsou opatření koncipována a prosazována, a také na místních podmínkách. Sebevědomá vláda by měla být ochotna důkladně prozkoumat všechny tyto oblasti, zejména dopady opatření na mladé lidi, kteří nemají finanční zázemí rodiny, stálé zaměstnání ani užitečné kontakty.
Měli bychom se stejně důkladně zabývat i problémy s nabídkou. Nejnovější zpráva Španělské centrální banky popisuje problémy s nabídkou bydlení jako strukturální a zdůrazňuje obtížnost přípravy pozemků pro výstavbu a složitost územního plánování a správy pozemků. Zpráva rovněž uvádí, že je nutná spolupráce mezi různými úrovněmi veřejné správy. Jak centrální banka poukazuje, jedná se o problémy, které existují v rámci samotných španělských institucí.
Myšlenka, že je zapotřebí více pozemků, se může jevit jako zjednodušující, zejména v zemi, která má v paměti předchozí realitní boomy. Pouhé změně označení pozemku na mapě však nestačí k tomu, aby se stal využitelným. Slušná čtvrť potřebuje dopravu, vodu, elektřinu, školy a pracovní místa v okolí. Ačkoli oznámení o pozemcích, které nejsou dobře napojeny na infrastrukturu, může znít lákavě, neřeší to skutečný problém cenové dostupnosti.
Měli bychom se snažit stavět více domů, kde budou mít lidé dobrou kvalitu života; to může zahrnovat výstavbu více bytů v blízkosti dopravních spojů, přestavbu pozemků ve městě nebo případně přestavbu stávajících budov. Ochrana životního prostředí musí být základem těchto rozhodnutí, neměla by se však zaměňovat s dodatečnými administrativními postupy, které vedou pouze ke zpožděním.
Zpoždění mají reálné důsledky; zatímco projekt stagnuje, lidé nadále platí vysoké nájmy, žijí ve špatných podmínkách nebo odkládají vlastní stěhování. Tyto výdaje se v oficiálních rozpočtech neobjevují. Ačkoli se tedy správa může považovat za opatrnou a důkladnou, ve skutečnosti ztěžuje život těm, kteří na tento proces mají jen malý vliv.
Skutečný reformní plán by měl tyto překážky jasně odhalit tím, že příslušné orgány zveřejní, jak dlouho každý proces trvá, určí, v jaké fázi se žádosti zasekávají, a jasně stanoví, kdo je zodpovědný za řešení případných problémů. Online žádosti mají smysl pouze tehdy, je-li zlepšen celý proces; pouhé převedení pomalého a repetitivního systému na internet problém nevyřeší.
Španělsko by mělo mít jasný plán na snížení byrokracie: ten by měl zahrnovat méně se překrývajících povolení, jednodušší územní předpisy a pevně stanovené lhůty pro přijetí rozhodnutí. Každé pravidlo musí mít jasný veřejný přínos a veškerá pravidla, která zvyšují náklady a způsobují zpoždění, aniž by zvyšovala bezpečnost, zlepšovala infrastrukturu nebo chránila životní prostředí, by měla být zrušena.
Politická pravice by měla být rovněž volána k odpovědnosti. Regionální a místní samosprávy hrají klíčovou roli v oblasti bydlení a územního plánování. Pokud se starosta staví proti výstavbě nových domů, ale zároveň si stěžuje na vysoké ceny, je to rozpor. Regionální samosprávy, které podporují podnikání, by měly být posuzovány podle toho, zda jejich pravidla umožňují realizaci kvalitních projektů. Konzervativci by si měli uvědomit, že pomoc pracujícím lidem při pořízení vlastního bydlení dává rodinám větší nezávislost a skutečný podíl na životě v jejich komunitách. Ochrana majetku znamená umožnit vlastnictví i příští generaci, i když to znamená stavět více domů v oblastech, kde současní obyvatelé možná nechtějí změny.
Sánchez nemůže sám schvalovat každé stavební povolení, může však zajistit, aby spolupráce byla celostátní prioritou, stanovit jasná pravidla financování a upozorňovat na zpoždění – i když je za ně zodpovědná jeho vlastní strana. Aby byl plán v oblasti bydlení účinný, musí obsahovat standardy, které budou platit bez ohledu na to, která strana je u moci.
Nedostatek sociálního bydlení činí soudržnost ještě důležitější. Pokud bude existovat silný a cenově dostupný sektor nájemního bydlení, budou mít lidé větší výběr v případě, že soukromé nájemné bude příliš vysoké. Úspěch takového sektoru by se měl posuzovat podle jistoty a dostupnosti, které v dlouhodobém horizontu poskytuje, což znamená, že úsilí by se mělo soustředit na údržbu, správu a spravedlivé rozdělování nemovitostí, nikoli pouze na počáteční investice.
Je také důležité zohlednit podrobnosti, protože koupě stávajícího domu za účelem poskytnutí sociálního bydlení může pro nového nájemníka znamenat skutečný rozdíl. Výstavba nového domu zvyšuje celkový počet dostupných bytů. Ačkoli jsou oba přístupy cenné, nejsou totožné. Veřejné zprávy by měly tyto rozdíly jasně vymezit, stejně jako by měly rozlišovat mezi sliby financování, zahájenými stavbami, dokončenými byty a těmi, které jsou skutečně obydlené.
Stejný princip by se měl vztahovat i na investiční fondy. Zatímco financování výstavby nových domů nebo využití prázdných nemovitostí zvyšuje počet možností bydlení, nákup velkého počtu stávajících domů nemusí mít nutně stejný účinek. Vláda by měla zachovat legálnost investic ze strany institucí, avšak odstranit zvláštní výhody spojené s hromadnými akvizicemi a zvážit zavedení cílených daňových odrazujících opatření v případech, kdy takové nákupy vedou ke koncentraci vlastnictví nebo brání tomu, aby se obytné domy dostaly na trh s prodejem a dlouhodobým pronájmem. Pravidla musí podporovat větší nabídku a produktivní využití, a to včetně odpovídajících opatření pro renovaci a běžnou obměnu.
Každá fáze představuje pokrok; každá z nich však zanechává jiné práce nedokončené. Oznámit finanční prostředky je snazší než vybudovat staveniště. Vybudovat staveniště je snazší než vybudovat celou čtvrť. Transparentní program sice pomůže, ale podpora je i tak nezbytná, protože lidé, kteří se potýkají s obtížemi, si nemohou dovolit čekat, až se dlouhý stavební program dotáhne do konce. Cílená pomoc a ochrana nájemníků mohou poskytnout určitou jistotu. Pomoc by však měla být spojena se zvýšením nabídky dostupného bydlení, jinak by veřejné prostředky mohly nakonec pomoci domácnostem soutěžit o nabídku bydlení, která zůstává výrazně omezená. V opačném případě hrozí, že veřejné prostředky pomohou domácnostem soutěžit o nabídku, která zůstává trvale omezená.
Stejně tak lze obhájit regulaci turistického ubytování v případech, kdy poptávka návštěvníků převáží nad rezidenčním využitím. Je přijatelné zasáhnout proti nelegálním činnostem. Otázkou pak je, jaký dopad má každé opatření na místní úrovni a jaké kroky by měly následovat. Každý zásah by měl být doprovázen rozumovým vysvětlením, jakým způsobem zlepšuje dostupnost, a to nejen proto, že se jedná o oblíbenou lokalitu.
Z politického hlediska spočívá problém v tom, že dlouhodobá reforma bytové politiky přináší méně okamžitých úspěchů než spory. Pouhé posílení personálu v plánovacím úřadu vede jen k obyčejnému proslovu. Když sousední obce dosáhnou dohody, obvykle to nevede k žádnému zapamatovatelnému sloganu. Přesto právě tyto běžné administrativní úspěchy rozhodují o tom, zda se z ambiciózního rozpočtu na bydlení nakonec stane místo, kde mohou lidé skutečně žít.
Brusel lépe diagnostikoval španělskou krizi, protože jeho doporučení propojují cenovou dostupnost se schopností zajistit bydlení. Nechávají prostor pro ochranu, veřejné investice a regulaci, zároveň však trvají na tom, že je třeba řešit samotný nedostatek bytů. Rozumná bytová politika by uvolnila cestu pro výstavbu, usnadnila by získání vlastního bydlení a povzbudila by majitele k tomu, aby své nemovitosti uváděli na trh. Sáncheze by se mělo posuzovat podle toho, zda běžné rodiny získají přístup k těmto příležitostem. Zajištěná vlastnická práva, jednodušší pravidla a cílená veřejná podpora by slibu dostupného bydlení poskytly mnohem praktičtější základ. Takový, který Španělsko zoufale potřebuje.