Subscribe
U raspravama o stanovanju u Španjolskoj, krivnja se često svaljuje na stanodavce, investicijske fondove, apartmane za odmor i strane kupce, ali to rijetko povećava broj kuća koje se grade. Za mlade radnike koji se žele iseliti, stvarni zahtjev je jednostavan: potrebno im je jeftino mjesto za život blizu mjesta rada; mjesto gdje mogu odgajati obitelj.
Bruxelles je ponovno usmjerio pozornost na ključna pitanja. Najnovija preporuka Europske komisije o stanovanju navodi da ograničenja u planiranju, spori procesi odobravanja i nedovoljni administrativni resursi sprječavaju izgradnju novih domova. Iako ograničavanje neprimarne stambene namjene može pružiti neko kratkoročno olakšanje, pravi problem je jaz između ponude i potražnje. Promatranje problema na ovaj način korisnije je nego gledati na njega kao na sukob između javnog dobra i privatnih interesa.
Pedru Sánchezu ova izjava predstavlja teškoću jer ne zahtijeva od njega da odustane od svojih društvenih ciljeva. Smatrati stanovanje istinskim društvenim pravom podrazumijeva suočavanje s praktičnim preprekama koje sprječavaju ljude da osiguraju dom. Vlada se ne može oslanjati samo na propise kada nema dovoljno dostupnih domova.
Prijedlog Vijeća o Španjolskoj iz srpnja jasno iznosi problem. Ponuda je ograničena ograničenom količinom zemljišta dostupnog za gradnju i sporim administrativnim postupcima i postupcima izdavanja dozvola, posebno u područjima gdje je potražnja najveća. Prijedlog također ističe ozbiljan institucionalni nedostatak: socijalni stanovi čine manje od 2 posto ukupnog stambenog fonda Španjolske, u usporedbi s prosjekom EU od oko 7 posto. Kao dio svojih preporuka, predlaže proširenje ponude, pojednostavljenje dozvola, poboljšanje dostupnosti zemljišta i osiguravanje pristupačnijih socijalnih stanova za najam.
Ovi ciljevi su usko povezani. Španjolskoj je potrebno tržište nekretnina koje može primiti više ljudi, zajedno sa socijalnim sektorom koji će podržati one koje je tržište izostavilo. Promatranje ovih ciljeva kao suprotstavljenih samo otežava napredak. Baš kao i privatno stanovanje, i javno stanovanje zahtijeva zemljište, dozvole, infrastrukturu i graditelje. Razumna vlada trebala bi olakšati izgradnju, kupnju ili najam doma. Privatna ulaganja i želja za vlasništvom nad nekretninama trebali bi biti u središtu stambene politike. Uloga vlade je postaviti jasna pravila, osigurati potrebnu infrastrukturu i ukloniti nepotrebne prepreke za sve.
Pravedno govoreći, Sánchez priznaje neke od tih problema. Stambeni plan koji je njegova vlada izradila za razdoblje od 2026. do 2030. predviđa 7 milijardi eura od središnje i regionalnih vlasti, od čega je 40 posto namijenjeno izgradnji ili kupnji dodatnih javnih stanova. Plan također uključuje odredbe za obnovu i pomoć kućanstvima. Budući da su ove mjere važne, nije točno reći da vlada nema politiku opskrbe.
Veća je zabrinutost kako se ta obećanja usklađuju s primarnim ciljevima vlade. Na događaju o stanovanju 7. rujna , Sánchez je priznao da sami dobri zakoni nisu dovoljni i da Španjolska treba pristupačnije stanovanje. Ipak, tvrdio je da protivljenje njegovom zakonu o stanovanju pomaže špekulantima i opravdao je svoju intervenciju pozivajući se na tržišni neuspjeh. Na taj se način komplicirana politička pitanja svode na jednostavan izbor između strana.
Pravi test je mogu li ljudi koji traže dom uopće pronaći isti. Trenutni najmoprimci, novi najmoprimci, kupci i ljudi koji čekaju dodjelu socijalnog stanovanja, svi doživljavaju utjecaje politika na različite načine. Važno je zaštititi one koji već imaju dom, ali to ne znači da drugi imaju bolji pristup.
Regulacija najamnina ne bi se trebala procjenjivati na temelju promjena ugovornih cijena. Umjesto toga, kreatori politika trebali bi uzeti u obzir dostupnost, brzinu kojom nekretnine ponovno postaju dostupne, vrijeme čekanja, tko je odabran kao najmoprimac i kako se stanari kreću između različitih vrsta najma. Iako niže najamnine koriste onima koji ih primaju, važno je razumjeti i što se događa s onima koji su izostavljeni.
To implicira da moramo procijeniti politike, a ne pretpostavljati da će svaka intervencija uspjeti. Ishodi ovise o tome kako su politike osmišljene i provedene te o lokalnim okolnostima. Samouvjerena vlada trebala bi biti spremna temeljito ispitati sva ta područja, posebno učinke politika na mlade ljude bez obiteljskog novca, bez stalnog posla i bez korisnih veza.
Trebali bismo jednako pomno ispitati probleme s ponudom. Najnovije izvješće Španjolske središnje banke opisuje probleme s ponudom stambenog prostora kao strukturne, ističući poteškoće u pripremi zemljišta za gradnju i složenost planiranja i upravljanja zemljištem. Izvješće također navodi da različite razine vlasti moraju surađivati. To su problemi koji postoje unutar samih španjolskih institucija, kako ističe središnja banka.
Ideja da je potrebno više zemljišta može se činiti pojednostavljenom, posebno u zemlji sa sjećanjima na prethodne procvate nekretnina. Međutim, sama promjena naziva zemljišta na karti nije dovoljna da bi ga učinila upotrebljivim. Pristojnom susjedstvu potrebni su prijevoz, voda, struja, škole i radna mjesta u blizini. Iako najava zemljišta koje nije dobro povezano može zvučati privlačno, to ne rješava stvarni problem pristupačnosti.
Trebali bismo težiti izgradnji više kuća u kojima ljudi mogu imati dobru kvalitetu života; to bi moglo uključivati osiguravanje više stambenog prostora u blizini prometnih veza, preuređenje zemljišta u gradu ili prenamjenu postojećih zgrada gdje je to prikladno. Zaštita okoliša mora informirati ove odluke, ali ne smije se zamijeniti za dodatne administrativne postupke koji samo dovode do kašnjenja.
Kašnjenja imaju stvarne posljedice; dok je projekt u zastoju, ljudi i dalje plaćaju visoke najamnine, žive u lošim uvjetima ili odgađaju vlastito preseljenje. Ti se troškovi ne pojavljuju u službenim proračunima. Stoga, iako se administracija može smatrati pažljivom i temeljitom, ona zapravo otežava život onima koji imaju malo utjecaja na proces.
Pravi plan reforme trebao bi jasno istaknuti te terete tako što bi nadležna tijela trebala otkriti koliko dugo traje svaki proces, naznačiti gdje se prijave zaglavljuju i jasno navesti tko je odgovoran za rješavanje bilo kakvih problema. Online prijave su korisne samo ako se poboljša cijeli proces; samo postavljanje sporog, repetitivnog sustava na mrežu ne rješava problem.
Španjolska bi trebala imati jasan plan za smanjenje birokracije: to bi trebalo uključivati manje preklapajućih odobrenja, jednostavnije propise o planiranju i fiksne rokove za donošenje odluka. Svako pravilo mora imati jasnu javnu korist, a sva pravila koja povećavaju troškove i kašnjenja bez da čine stvari sigurnijima, poboljšavaju infrastrukturu ili štite okoliš treba ukinuti.
Politička desnica također bi trebala biti odgovorna. Regionalne i lokalne vlasti igraju ključnu ulogu u stanovanju i planiranju. Ako se gradonačelnik protivi novim domovima, ali se žali na visoke cijene, to je kontradikcija. Regionalne vlasti koje podržavaju poslovanje trebale bi se ocjenjivati prema tome omogućuju li njihova pravila napredak dobrih projekata. Konzervativci bi se trebali sjetiti da pomaganje radnim ljudima da posjeduju domove daje obiteljima veću neovisnost i stvarni ulog u njihovim zajednicama. Zaštita imovine znači omogućavanje vlasništva sljedećoj generaciji, čak i ako to znači izgradnju više domova u područjima gdje trenutni stanovnici možda ne žele promjene.
Sánchez ne može sam odobriti svaku građevinsku dozvolu, ali može osigurati da je suradnja nacionalni prioritet, postaviti jasna pravila financiranja i označiti kašnjenja – čak i kada je kriva njegova vlastita stranka. Da bi plan stambenog zbrinjavanja bio učinkovit, mora imati standarde koji traju bez obzira na to koja je stranka na vlasti.
Nedostatak socijalnih stanova čini dosljednost još važnijom. Ako postoji snažan i pristupačan sektor najma, ljudi će imati više izbora kada su privatne najamnine previsoke. Sigurnost i pristup koji pruža tijekom vremena trebali bi prosuditi uspjeh takvog sektora, što znači da bi se napori trebali usredotočiti na održavanje, upravljanje i pravednu raspodjelu nekretnina, a ne samo na početno ulaganje.
Također je važno uzeti u obzir detalje jer kupnja postojeće kuće radi osiguranja socijalnog stanovanja može napraviti stvarnu razliku za novog stanara. Izgradnja nove kuće povećava ukupan broj dostupnih domova. Iako su oba pristupa vrijedna, nisu identična. Javna izvješća trebala bi jasno istaknuti te razlike, baš kao što bi trebala razlikovati obećanja o financiranju, početak gradnje, završene domove i one koji su stvarno useljeni.
Isto načelo trebalo bi se primjenjivati i na investicijske fondove. Budući da financiranje izgradnje novih kuća ili korištenje praznih nekretnina povećava broj stambenih opcija, kupnja velikog broja postojećih domova ne mora nužno imati isti učinak. Vlada bi trebala legalizirati ulaganja institucija, ali ukloniti posebne pogodnosti povezane s masovnim akvizicijama i razmotriti ciljane fiskalne destimulacije kada takve kupnje koncentriraju vlasništvo ili drže useljive domove izvan tržišta prodaje i dugoročnog najma. Pravila moraju poticati veću ponudu i produktivnu upotrebu, uz odgovarajuće odredbe za obnovu i normalan promet.
Svaka faza predstavlja napredak; svaka ostavlja različite poslove nedovršenima. Objavljivanje novca lakše je od sastavljanja gradilišta. Sastavljanje gradilišta lakše je od izgradnje susjedstva. Transparentan program će pomoći, ali podrška je i dalje potrebna jer si ljudi koji se suočavaju s poteškoćama ne mogu priuštiti čekanje da dugotrajni program izgradnje sazrije. Ciljana pomoć i zaštita stanara mogu pružiti određenu sigurnost. Međutim, pomoć treba kombinirati s povećanjem raspoloživog stambenog prostora, inače bi javni novac mogao pomoći kućanstvima da se natječu za ponudu stanova koja ostaje čvrsto ograničena. U suprotnom, javni novac riskira da pomogne kućanstvima da se natječu za ponudu koja je i dalje tvrdoglavo ograničena.
Slično tome, može se braniti reguliranje turističkog smještaja kada potražnja posjetitelja preuzme stambenu upotrebu. Prihvatljivo je poduzeti mjere protiv ilegalnih aktivnosti. Pitanje tada postaje koliki je učinak svake mjere lokalno i što bi trebalo uslijediti. Svaku intervenciju treba pratiti razumno objašnjenje kako poboljšava pristup, ne samo zato što je cilj popularan.
S političkog gledišta, problem je u tome što trajna reforma stanovanja donosi manje neposrednih uspjeha nego sporovi. Samo poboljšanje osoblja u uredu za planiranje rezultira običnim starim govorom. Kada susjedne općine postignu dogovor, to obično ne vodi do nezaboravnog slogana. Ipak, ta obična administrativna postignuća odlučuju hoće li se ambiciozni proračun za stanovanje na kraju pretvoriti u situaciju u kojoj ljudi zapravo mogu živjeti.
Bruxelles je bolje dijagnosticirao španjolsku krizu jer njegove preporuke povezuju pristupačnost s mogućnošću osiguravanja stanovanja. One ostavljaju prostor za zaštitu, javna ulaganja i regulaciju, a istovremeno inzistiraju na tome da se sam nedostatak mora riješiti. Razumna stambena politika otvorila bi put gradnji, učinila vlasništvo dostupnijim i potaknula vlasnike da stave domove na tržište. Sáncheza treba ocjenjivati prema tome imaju li obične obitelji pristup tim mogućnostima. Sigurna imovinska prava, jednostavnija pravila i ciljana javna potpora dali bi obećanju pristupačnog stanovanja puno praktičniju osnovu. Onaj koji je Španjolskoj očajnički potreban.