Bruxelles ha capito meglio di Sánchez la crisi immobiliare in Spagna

Quando si parla di alloggi in Spagna, spesso si punta il dito contro i proprietari, i fondi di investimento, gli appartamenti per le vacanze e gli acquirenti stranieri, ma questo raramente porta a un aumento del numero di case costruite. Per i giovani lavoratori che vogliono andare a vivere da soli, l’esigenza è semplice: hanno bisogno di un posto economico dove vivere vicino al lavoro; un posto dove mettere su famiglia.

Bruxelles ha di nuovo puntato l’attenzione sui temi chiave. L’ultima raccomandazione della Commissione Europea sull’edilizia abitativa afferma che i vincoli urbanistici, i lunghi tempi di approvazione e le risorse amministrative insufficienti impediscono la costruzione di nuove case. Anche se limitare gli usi residenziali non primari potrebbe portare un po’ di sollievo a breve termine, il vero problema è il divario tra domanda e offerta. Considerare la questione in questo modo è più utile che vederla come un conflitto tra il bene pubblico e gli interessi privati.

Per Pedro Sánchez questa affermazione non è un problema, visto che non gli chiede di rinunciare ai suoi obiettivi sociali. Considerare l’alloggio un vero e proprio diritto sociale significa fare i conti con gli ostacoli pratici che impediscono alle persone di trovare una casa. Un governo non può fare affidamento solo sulle norme quando non ci sono abbastanza case disponibili.

La proposta del Consiglio di luglio sulla Spagna illustra chiaramente il problema. L’offerta è limitata dalla scarsa disponibilità di terreni edificabili e dalla lentezza delle procedure amministrative e di concessione dei permessi, soprattutto nelle zone in cui la domanda è maggiore. La proposta sottolinea inoltre una grave lacuna istituzionale: gli alloggi sociali rappresentano meno del 2% del patrimonio immobiliare totale della Spagna, rispetto a una media UE di circa il 7%. Tra le sue raccomandazioni, suggerisce di ampliare l’offerta, semplificare le procedure di autorizzazione, migliorare la disponibilità di terreni e fornire più alloggi sociali in affitto a prezzi accessibili.

Questi obiettivi sono strettamente collegati. La Spagna ha bisogno di un mercato immobiliare in grado di accogliere più persone, insieme a un settore sociale che sostenga chi viene escluso dal mercato. Considerare questi obiettivi come opposti non fa che rendere più difficile il progresso. Proprio come l’edilizia privata, anche quella pubblica ha bisogno di terreni, permessi, infrastrutture e costruttori. Un governo ragionevole dovrebbe rendere più facile costruire, comprare o affittare una casa. Gli investimenti privati e il desiderio di possedere una proprietà dovrebbero essere al centro della politica abitativa. Il ruolo del governo è stabilire regole chiare, fornire le infrastrutture necessarie e rimuovere gli ostacoli inutili per tutti.

A onor del vero, Sánchez riconosce effettivamente alcuni di questi problemi. Il piano abitativo elaborato dal suo governo per il periodo 2026-2030 prevede 7 miliardi di euro da parte sia del governo centrale che di quelli regionali, il 40% dei quali è destinato alla costruzione o all’acquisto di ulteriori alloggi pubblici. Il piano prevede anche misure per le ristrutturazioni e il sostegno alle famiglie. Visto che queste misure sono importanti, non è corretto dire che il governo non abbia una politica in materia di offerta abitativa.

La preoccupazione maggiore è capire come queste promesse si concilino con gli obiettivi principali del governo. Durante un evento dedicato all’edilizia abitativa il 7 settembre, Sánchez ha ammesso che le buone leggi da sole non bastano e che la Spagna ha bisogno di più alloggi a prezzi accessibili. Eppure ha sostenuto che l’opposizione alla sua legge sugli alloggi stesse aiutando gli speculatori e ha giustificato il suo intervento citando il fallimento del mercato. In questo modo, questioni politiche complesse vengono ridotte a una semplice scelta tra due schieramenti.

La vera prova è vedere se chi cerca casa riesce davvero a trovarne una. Gli attuali inquilini, i nuovi affittuari, gli acquirenti e chi è in attesa di un alloggio popolare subiscono tutti gli effetti delle politiche in modi diversi. È importante proteggere chi ha già una casa, ma questo non significa che gli altri abbiano un accesso più facile.

La regolamentazione degli affitti non dovrebbe essere valutata in base alle variazioni dei prezzi contrattuali. I responsabili politici dovrebbero invece considerare la disponibilità degli alloggi, la velocità con cui questi tornano sul mercato, i tempi di attesa, chi viene selezionato come inquilino e come gli occupanti passano da un tipo di affitto all’altro. Anche se gli affitti più bassi vanno a vantaggio di chi ne beneficia, è importante capire anche cosa succede a chi ne rimane escluso.

Questo significa che dobbiamo valutare le politiche invece di dare per scontato che ogni intervento avrà successo. I risultati dipendono da come le politiche vengono progettate e applicate, oltre che dalle circostanze locali. Un governo sicuro di sé dovrebbe essere disposto a esaminare a fondo tutti questi aspetti, in particolare gli effetti delle politiche sui giovani che non hanno soldi in famiglia, né un lavoro stabile, né conoscenze utili.

Dovremmo esaminare con la stessa attenzione anche i problemi legati all’offerta. L’ultimo rapporto della Banca di Spagna descrive i problemi di offerta di alloggi come strutturali, sottolineando la difficoltà di rendere i terreni pronti per l’edilizia e la complessità della pianificazione e della gestione del territorio. Il rapporto afferma inoltre che i vari livelli di governo devono collaborare. Si tratta di problemi che esistono all’interno delle stesse istituzioni spagnole, come sottolinea la banca centrale.

L’idea che serva più terreno potrebbe sembrare semplicistica, soprattutto in un paese che ha ancora vivo il ricordo dei precedenti boom immobiliari. Però, limitarsi a cambiare la dicitura di un terreno sulla mappa non basta a renderlo utilizzabile. Un quartiere che si rispetti ha bisogno di trasporti, acqua, elettricità, scuole e posti di lavoro nelle vicinanze. Anche se annunciare terreni che non sono ben collegati potrebbe sembrare allettante, questo non risolve il vero problema dell’accessibilità economica.

Dovremmo puntare a costruire più case dove le persone possano godere di una buona qualità di vita; questo potrebbe significare realizzare più alloggi vicino ai mezzi di trasporto, riqualificare i terreni in città o, quando opportuno, ristrutturare gli edifici esistenti. La tutela dell’ambiente deve guidare queste decisioni, ma non va confusa con ulteriori procedure amministrative che portano solo a ritardi.

I ritardi hanno conseguenze concrete; mentre un progetto è in stallo, le persone continuano a pagare affitti alti, a vivere in condizioni precarie o a rimandare il proprio trasloco. Queste spese non compaiono nei bilanci ufficiali. Quindi, anche se l’amministrazione può ritenersi attenta e scrupolosa, in realtà sta rendendo la vita più difficile a chi ha poca influenza sul processo.

Un vero piano di riforma dovrebbe mettere in luce questi ostacoli, chiedendo alle autorità competenti di rivelare quanto tempo richiede ogni procedura, indicare dove le richieste si bloccano e specificare chiaramente chi è responsabile di risolvere eventuali problemi. Le richieste online sono utili solo se si migliora l’intero processo; limitarsi a mettere online un sistema lento e ripetitivo non risolve il problema.

La Spagna dovrebbe avere un piano chiaro per ridurre la burocrazia: questo dovrebbe prevedere meno autorizzazioni che si sovrappongono, norme urbanistiche più semplici e scadenze fisse per le decisioni. Ogni norma deve avere un chiaro beneficio pubblico, e tutte quelle che aumentano i costi e i ritardi senza rendere le cose più sicure, migliorare le infrastrutture o proteggere l’ambiente dovrebbero essere abolite.

Anche la destra politica dovrebbe essere chiamata a rispondere. Le amministrazioni regionali e locali hanno un ruolo fondamentale nell’edilizia abitativa e nella pianificazione urbanistica. Se un sindaco si oppone alla costruzione di nuove case ma poi si lamenta dei prezzi alti, è una contraddizione. Le amministrazioni regionali che sostengono le imprese dovrebbero essere valutate in base alla capacità delle loro norme di far andare avanti progetti validi. I conservatori dovrebbero ricordarsi che aiutare i lavoratori a possedere una casa dà alle famiglie più indipendenza e un legame concreto con le loro comunità. Proteggere la proprietà significa rendere possibile l’acquisto di una casa per la prossima generazione, anche se questo comporta costruire più abitazioni in zone dove gli attuali residenti potrebbero non volere cambiamenti.

Sánchez non può approvare personalmente ogni permesso di costruzione, ma può fare in modo che la collaborazione sia una priorità nazionale, stabilire regole chiare per i finanziamenti e segnalare i ritardi, anche quando la colpa è del suo stesso partito. Perché un piano per l’edilizia abitativa sia efficace, deve prevedere standard che restino validi a prescindere dal partito al potere.

La carenza di alloggi popolari rende la coerenza ancora più fondamentale. Se c’è un settore degli affitti solido e accessibile, le persone avranno più scelta quando gli affitti privati sono troppo alti. Il successo di un settore del genere dovrebbe essere valutato in base alla sicurezza e all’accessibilità che garantisce nel tempo, il che significa che gli sforzi dovrebbero concentrarsi sulla manutenzione, sulla gestione e sulla distribuzione equa degli alloggi, non solo sull’investimento iniziale.

È importante anche considerare i dettagli, perché comprare una casa già esistente per destinarla all’edilizia popolare può fare davvero la differenza per il nuovo inquilino. Costruire una nuova casa aumenta il numero totale di alloggi disponibili. Anche se entrambi gli approcci sono validi, non sono la stessa cosa. I rapporti pubblici dovrebbero chiarire queste differenze, così come dovrebbero distinguere tra promesse di finanziamento, inizio dei lavori, case completate e quelle effettivamente occupate.

Lo stesso principio dovrebbe valere anche per i fondi di investimento. Dato che finanziare la costruzione di nuove case o riutilizzare immobili sfitti aumenta il numero di opzioni abitative, l’acquisto di grandi quantità di case già esistenti non ha necessariamente lo stesso effetto. Il governo dovrebbe continuare a consentire agli investitori istituzionali di investire, ma eliminare i vantaggi speciali legati alle acquisizioni in blocco e valutare disincentivi fiscali mirati quando tali acquisti concentrano la proprietà o tengono le case abitabili fuori dal mercato della vendita e degli affitti a lungo termine. Le regole devono incoraggiare una maggiore offerta e un uso produttivo, con adeguate disposizioni per la ristrutturazione e il normale ricambio.

Ogni fase rappresenta un passo avanti; ognuna lascia però dei lavori incompiuti. Annunciare finanziamenti è più facile che realizzare un complesso residenziale. Realizzare un complesso residenziale è più facile che creare un quartiere. Un programma trasparente sarà d’aiuto, ma serve comunque sostegno perché chi si trova in difficoltà non può permettersi di aspettare che un lungo programma edilizio giunga a compimento. Gli aiuti mirati e le tutele per gli inquilini possono dare un po’ di sicurezza. Però, gli aiuti dovrebbero andare di pari passo con un aumento dell’offerta di alloggi, altrimenti i fondi pubblici potrebbero finire per spingere le famiglie a contendersi un’offerta abitativa che rimane fortemente limitata. Altrimenti, i fondi pubblici rischiano di spingere le famiglie a contendersi un’offerta che rimane ostinatamente limitata.

Allo stesso modo, si può sostenere la necessità di regolamentare le strutture ricettive quando la domanda turistica prende il sopravvento sull’uso residenziale. È giusto intervenire contro le attività illegali. La questione diventa quindi: quale impatto ha ogni misura a livello locale e quali dovrebbero essere i passi successivi? Ogni intervento dovrebbe essere accompagnato da una spiegazione ragionevole di come migliori l’accessibilità, non solo perché la destinazione è popolare.

Da un punto di vista politico, il problema è che una riforma duratura del settore abitativo porta meno successi immediati rispetto alle controversie. Migliorare semplicemente l’organico di un ufficio urbanistico porta solo a un banale discorso di routine. Quando i comuni vicini raggiungono un accordo, di solito non ne viene fuori uno slogan memorabile. Eppure, sono proprio questi risultati amministrativi di routine a decidere se un ambizioso bilancio per l’edilizia abitativa si trasformerà alla fine in una situazione in cui le persone possano davvero vivere.

Bruxelles ha analizzato meglio la crisi spagnola perché le sue raccomandazioni collegano l’accessibilità economica alla capacità di fornire alloggi. Lasciano spazio alla tutela, agli investimenti pubblici e alla regolamentazione, pur insistendo sul fatto che la carenza in sé debba essere affrontata. Una politica abitativa basata sul buon senso spianerebbe la strada all’edilizia, renderebbe più accessibile l’acquisto di una casa e incoraggerebbe i proprietari a mettere le loro abitazioni sul mercato. Sánchez dovrebbe essere giudicato in base al fatto che le famiglie comuni riescano o meno ad accedere a queste opportunità. Diritti di proprietà garantiti, regole più semplici e un sostegno pubblico mirato darebbero alla promessa di alloggi a prezzi accessibili una base molto più concreta. Una cosa di cui la Spagna ha un disperato bisogno.