Bruksela lepiej zdiagnozowała kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii niż Sánchez

W dyskusjach na temat rynku mieszkaniowego w Hiszpanii winą często obarcza się właścicieli nieruchomości, fundusze inwestycyjne, właścicieli mieszkań wakacyjnych oraz zagranicznych nabywców, ale rzadko kiedy przyczynia się to do wzrostu liczby budowanych mieszkań. Dla młodych pracowników, którzy chcą się usamodzielnić, rzeczywiste wymagania są proste: potrzebują niedrogiego miejsca do życia w pobliżu miejsca pracy; miejsca, w którym będą mogli założyć rodzinę.

Bruksela ponownie skupiła swoją uwagę na kluczowych kwestiach. W najnowszym zaleceniu Komisji Europejskiej dotyczącym mieszkalnictwa stwierdzono, że ograniczenia planistyczne, powolne procesy zatwierdzania oraz niewystarczające zasoby administracyjne uniemożliwiają budowę nowych domów. Chociaż ograniczenie przeznaczenia nieruchomości na cele inne niż mieszkalne może przynieść pewną krótkoterminową ulgę, prawdziwym problemem jest rozbieżność między podażą a popytem. Takie spojrzenie na tę kwestię jest bardziej konstruktywne niż postrzeganie jej jako konfliktu między dobrem publicznym a interesami prywatnymi.

Pedro Sánchez nie ma trudności z tą deklaracją, ponieważ nie wymaga ona od niego rezygnacji z celów społecznych. Uznanie prawa do mieszkania za prawdziwe prawo społeczne wiąże się z koniecznością zmierzenia się z praktycznymi przeszkodami, które uniemożliwiają ludziom zdobycie mieszkania. Rząd nie może polegać wyłącznie na przepisach, gdy brakuje dostępnych mieszkań.

W lipcowej propozycji Rady dotyczącej Hiszpanii jasno określono ten problem. Podaż jest ograniczona przez niewielką ilość gruntów dostępnych pod zabudowę oraz przez powolne procedury administracyjne i procesy wydawania pozwoleń, zwłaszcza na obszarach, gdzie popyt jest największy. We wniosku wskazano również na poważne niedociągnięcie instytucjonalne: mieszkania socjalne stanowią mniej niż 2% całkowitej liczby mieszkań w Hiszpanii, podczas gdy średnia w UE wynosi około 7%. W ramach swoich zaleceń Rada proponuje zwiększenie podaży, uproszczenie procedur wydawania zezwoleń, poprawę dostępności gruntów oraz zapewnienie większej liczby przystępnych cenowo socjalnych mieszkań na wynajem.

Cele te są ze sobą ściśle powiązane. Hiszpania potrzebuje rynku mieszkaniowego, który pomieści więcej osób, a także sektora socjalnego zapewniającego wsparcie tym, których rynek pomija. Postrzeganie tych celów jako sprzecznych tylko utrudnia osiągnięcie postępu. Podobnie jak w przypadku budownictwa prywatnego, budownictwo społeczne również wymaga gruntów, pozwoleń, infrastruktury i wykonawców. Rozsądny rząd powinien ułatwiać budowę, zakup lub wynajem mieszkania. Inwestycje prywatne i chęć posiadania nieruchomości powinny stanowić sedno polityki mieszkaniowej. Rolą rządu jest ustanowienie jasnych zasad, zapewnienie niezbędnej infrastruktury oraz usunięcie zbędnych przeszkód dla wszystkich.

Trzeba przyznać, że Sánchez dostrzega niektóre z tych problemów. Plan mieszkaniowy opracowany przez jego rząd na lata 2026–2030 przewiduje 7 miliardów euro ze środków zarówno rządu centralnego, jak i regionalnych, z czego 40 procent przeznaczono na budowę lub zakup dodatkowych mieszkań socjalnych. Plan zawiera również przepisy dotyczące remontów i pomocy dla gospodarstw domowych. Ponieważ środki te są istotne, nie jest słuszne twierdzenie, że rząd nie prowadzi polityki w zakresie podaży mieszkań.

Większym powodem do niepokoju jest to, w jakim stopniu obietnice te wpisują się w główne cele rządu. Podczas wydarzenia poświęconego mieszkalnictwu, które odbyło się 7 września, Sánchez przyznał, że same dobre przepisy prawne to za mało i że Hiszpania potrzebuje więcej mieszkań w przystępnych cenach. Stwierdził jednak, że sprzeciw wobec jego ustawy o mieszkalnictwie sprzyja spekulantom, a swoją interwencję uzasadnił powołując się na nieprawidłowości w funkcjonowaniu rynku. W ten sposób skomplikowane kwestie polityczne sprowadza się do prostego wyboru między dwiema stronami.

Prawdziwym sprawdzianem jest to, czy osoby poszukujące mieszkania rzeczywiście mogą je znaleźć. Obecni najemcy, nowi najemcy, nabywcy oraz osoby oczekujące na przydzielenie mieszkania socjalnego – wszyscy oni odczuwają skutki polityki w różny sposób. Ważne jest, aby chronić tych, którzy już mają mieszkanie, ale nie oznacza to, że inni mają do niego lepszy dostęp.

Regulacji czynszów nie należy oceniać na podstawie zmian cen umownych. Zamiast tego decydenci powinni wziąć pod uwagę dostępność mieszkań, tempo, w jakim nieruchomości ponownie trafiają na rynek, czas oczekiwania, kryteria wyboru najemców oraz sposób, w jaki lokatorzy przechodzą między różnymi rodzajami mieszkań na wynajem. Chociaż niższe czynsze przynoszą korzyści tym, którzy z nich korzystają, ważne jest również zrozumienie, co dzieje się z osobami, które pozostają poza tym systemem.

Oznacza to, że musimy oceniać działania polityczne, a nie zakładać z góry, że każda interwencja zakończy się sukcesem. Wyniki zależą od tego, jak te działania są opracowywane i wdrażane, a także od lokalnych uwarunkowań. Rząd, który jest pewny siebie, powinien być gotowy do dogłębnej analizy wszystkich tych obszarów, a zwłaszcza wpływu działań politycznych na młodych ludzi pozbawionych środków finansowych od rodziny, stałej pracy i pomocnych kontaktów.

Powinniśmy równie dokładnie przeanalizować problemy związane z podażą. W najnowszym raporcie Banku Hiszpanii problemy z podażą mieszkań określono jako strukturalne, podkreślając trudności z przygotowaniem gruntów pod zabudowę oraz złożoność procesów planowania przestrzennego i gospodarki gruntami. W raporcie stwierdzono również, że konieczna jest współpraca między różnymi szczeblami władzy. Jak wskazuje bank centralny, są to problemy występujące w ramach samych hiszpańskich instytucji.

Pomysł, że potrzeba więcej gruntów, może wydawać się zbyt uproszczony, zwłaszcza w kraju, w którym wciąż żywe są wspomnienia o poprzednich boomach na rynku nieruchomości. Jednak samo zmienienie oznaczenia terenu na mapie nie wystarczy, by można było z niego korzystać. Dobra dzielnica potrzebuje w pobliżu środków transportu, wody, prądu, szkół i miejsc pracy. Chociaż ogłoszenie dostępności gruntów, które nie są dobrze skomunikowane, może brzmieć atrakcyjnie, nie rozwiązuje to rzeczywistego problemu przystępności cenowej.

Powinniśmy dążyć do budowy większej liczby domów, w których ludzie będą mogli cieszyć się dobrą jakością życia; może to oznaczać zapewnienie większej liczby mieszkań w pobliżu węzłów komunikacyjnych, zagospodarowanie terenów w mieście lub, w stosownych przypadkach, adaptację istniejących budynków. Decyzje te muszą uwzględniać ochronę środowiska, nie należy jej jednak mylić z dodatkowymi procedurami administracyjnymi, które prowadzą jedynie do opóźnień.

Opóźnienia mają realne konsekwencje; podczas gdy projekt utknął w martwym punkcie, ludzie nadal płacą wysokie czynsze, mieszkają w złych warunkach lub odkładają własną przeprowadzkę. Wydatki te nie pojawiają się w oficjalnych budżetach. Dlatego też, choć administracja może uważać się za ostrożną i skrupulatną, w rzeczywistości utrudnia życie tym, którzy mają niewielki wpływ na ten proces.

Prawdziwy plan reform powinien jasno wskazać te utrudnienia poprzez zobowiązanie odpowiednich organów do ujawnienia, ile czasu zajmuje każdy etap procedury, wskazania, na jakim etapie wnioski utknęły, oraz jasnego określenia, kto jest odpowiedzialny za rozwiązywanie ewentualnych problemów. Wnioski składane online mają sens tylko wtedy, gdy usprawniony zostanie cały proces; samo przeniesienie do sieci powolnego, opartego na powtarzalnych czynnościach systemu nie rozwiązuje problemu.

Hiszpania powinna opracować jasny plan ograniczenia biurokracji: powinien on obejmować zmniejszenie liczby nakładających się na siebie procedur zatwierdzających, uproszczenie przepisów dotyczących planowania przestrzennego oraz ustalenie stałych terminów podejmowania decyzji. Każdy przepis musi przynosić wyraźną korzyść społeczną, a wszelkie przepisy, które powodują wzrost kosztów i opóźnienia, nie przyczyniając się jednocześnie do poprawy bezpieczeństwa, rozwoju infrastruktury ani ochrony środowiska, powinny zostać zniesione.

Prawica polityczna również powinna zostać pociągnięta do odpowiedzialności. Władze regionalne i lokalne odgrywają kluczową rolę w kwestiach mieszkaniowych i planowania przestrzennego. Jeśli burmistrz sprzeciwia się budowie nowych domów, a jednocześnie narzeka na wysokie ceny, jest to sprzeczność. Władze regionalne wspierające biznes powinny być oceniane pod kątem tego, czy ich przepisy umożliwiają realizację dobrych projektów. Konserwatyści powinni pamiętać, że pomoc osobom pracującym w nabyciu własnego mieszkania zapewnia rodzinom większą niezależność i prawdziwe poczucie przynależności do społeczności. Ochrona własności oznacza umożliwienie jej nabycia następnemu pokoleniu, nawet jeśli wiąże się to z budową większej liczby domów na obszarach, gdzie obecni mieszkańcy mogą nie chcieć zmian.

Sánchez nie może samodzielnie zatwierdzać każdego pozwolenia na budowę, ale może zadbać o to, by współpraca stała się priorytetem krajowym, ustalić jasne zasady finansowania oraz sygnalizować opóźnienia – nawet jeśli winę ponosi jego własna partia. Aby plan mieszkaniowy był skuteczny, musi opierać się na standardach, które będą obowiązywać niezależnie od tego, która partia sprawuje władzę.

Niedobór mieszkań socjalnych sprawia, że spójność ma jeszcze większe znaczenie. Jeśli istnieje prężny i przystępny cenowo sektor mieszkaniowy, ludzie będą mieli większy wybór w sytuacji, gdy czynsze na rynku prywatnym są zbyt wysokie. O sukcesie takiego sektora powinny decydować bezpieczeństwo i dostępność, jakie zapewnia on w dłuższej perspektywie, co oznacza, że wysiłki powinny koncentrować się na utrzymaniu, zarządzaniu i sprawiedliwym podziale nieruchomości, a nie tylko na początkowej inwestycji.

Ważne jest również uwzględnienie szczegółów, ponieważ zakup istniejącego domu w celu zapewnienia mieszkania socjalnego może mieć realne znaczenie dla nowego najemcy. Budowa nowego domu zwiększa całkowitą liczbę dostępnych mieszkań. Chociaż oba podejścia są cenne, nie są one identyczne. W raportach publicznych należy jasno przedstawiać te różnice, podobnie jak należy rozróżniać między obietnicami finansowania, rozpoczętymi budowami, ukończonymi mieszkaniami oraz tymi, które są faktycznie zamieszkane.

Ta sama zasada powinna mieć zastosowanie do funduszy inwestycyjnych. Ponieważ finansowanie budowy nowych domów lub wykorzystanie pustostanów zwiększa liczbę dostępnych opcji mieszkaniowych, nabywanie dużej liczby istniejących domów niekoniecznie przynosi taki sam efekt. Rząd powinien utrzymać legalność inwestycji dokonywanych przez instytucje, ale znieść specjalne przywileje związane z zakupami hurtowymi oraz rozważyć wprowadzenie ukierunkowanych środków zniechęcających o charakterze podatkowym, gdy takie zakupy prowadzą do koncentracji własności lub wykluczają nadające się do zamieszkania domy z rynku sprzedaży i długoterminowego wynajmu. Przepisy muszą sprzyjać zwiększeniu podaży i produktywnemu wykorzystaniu nieruchomości, przy uwzględnieniu odpowiednich rozwiązań dotyczących remontów i normalnej rotacji nieruchomości.

Każdy etap oznacza postęp; każdy pozostawia po sobie inne niedokończone zadania. Ogłoszenie finansowania jest łatwiejsze niż przygotowanie terenu pod budowę. Przygotowanie terenu pod budowę jest łatwiejsze niż stworzenie dzielnicy. Przejrzysty program będzie pomocny, ale nadal potrzebne jest wsparcie, ponieważ osoby borykające się z trudnościami nie mogą sobie pozwolić na czekanie, aż długotrwały program budowlany dojrzeje. Ukierunkowana pomoc i zabezpieczenia dla najemców mogą zapewnić pewne poczucie bezpieczeństwa. Pomoc ta powinna jednak iść w parze ze zwiększeniem podaży mieszkań, w przeciwnym razie środki publiczne mogą ostatecznie przyczynić się do sytuacji, w której gospodarstwa domowe będą konkurować o podaż mieszkań, która pozostaje zdecydowanie ograniczona. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, że środki publiczne przyczynią się do sytuacji, w której gospodarstwa domowe będą konkurować o podaż, która pozostaje uporczywie ograniczona.

Podobnie można uzasadnić regulację zakwaterowania turystycznego, gdy popyt ze strony odwiedzających przeważa nad potrzebami mieszkaniowymi. Dopuszczalne jest podejmowanie działań przeciwko nielegalnej działalności. Kwestią sporną staje się wówczas, jak duży wpływ ma każdy środek w skali lokalnej i jakie powinny być kolejne kroki. Każdej interwencji powinno towarzyszyć rozsądne wyjaśnienie, w jaki sposób poprawia ona dostępność, a nie tylko dlatego, że miejsce to cieszy się popularnością.

Z politycznego punktu widzenia problem polega na tym, że trwała reforma mieszkalnictwa przynosi mniej natychmiastowych sukcesów niż spory. Samo zwiększenie liczby pracowników w biurze planowania skutkuje jedynie kolejnym zwykłym przemówieniem. Gdy sąsiednie gminy dochodzą do porozumienia, zazwyczaj nie rodzi to żadnego zapadającego w pamięć hasła. Niemniej jednak to właśnie te zwyczajne osiągnięcia administracyjne decydują o tym, czy ambitny budżet mieszkaniowy ostatecznie przełoży się na warunki, w których ludzie będą mogli faktycznie mieszkać.

Bruksela lepiej zdiagnozowała kryzys w Hiszpanii, ponieważ jej zalecenia łączą przystępność cenową z możliwością zapewnienia mieszkań. Pozostawiają one miejsce na środki ochronne, inwestycje publiczne i regulacje, jednocześnie podkreślając konieczność rozwiązania samego problemu niedoboru mieszkań. Rozsądna polityka mieszkaniowa utorowałaby drogę do budowy nowych mieszkań, ułatwiłaby nabywanie nieruchomości na własność oraz zachęciłaby właścicieli do wprowadzania mieszkań na rynek. Sánchez powinien być oceniany pod kątem tego, czy zwykłe rodziny zyskają dostęp do tych możliwości. Zabezpieczone prawa własności, prostsze przepisy i ukierunkowane wsparcie publiczne zapewniłyby obietnicy przystępnych cenowo mieszkań znacznie bardziej praktyczne podstawy. Takie, których Hiszpania desperacko potrzebuje.